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永川10月21日成交3单二手房首次全落老区

Thu, 22 Oct 2026 12:16:17 +0800

同一天，永川只录入了 3 笔成交——而这 3 笔，全部落在老区。这是本台账 82 个交易日里的第一次。更耐人寻味的是价格：最贵的一套 3,032.72 元/㎡，最便宜的一套 2,599.04 元/㎡，倍差只有 1.1669，在 80 个「有 2 笔以上售单」的交易日里排第 3 小（中位为 2.7525）。

量缩到 3 单、价差压到 1.17 倍、区域全部收敛到老区——这三个特征同时出现，才是 10 月 21 日真正值得记录的地方。但请先把边界划清楚：本文只描述 2026 年 10 月 21 日当天录入的 3 条成交记录，不推断整体市场走势，不做涨跌预测，不构成任何决策建议。3 单能回答的是「这一天成交了什么」，回答不了「市场变成了什么样」。

图 1｜永川10月21日成交3单二手房首次全落老区（数据来源：骏耀房产网真实成交记录）

一、当日总览：3 单、3 个板块，全部落在老区

先把盘子摆清楚。

全天录入成交 3 单：二手房 2 笔、租单 1 笔，一手房与新房均为 0 笔；
按区域：老区 3 单、新区 0 单，老区占比 100%。这是本台账 82 个交易日中唯一一次「单日记录全部为老区」——此前 81 天没有任何一天出现这种结构；
按板块共涉 3 个，各 1 单：渝西广场片区、大南门片区、蚂蝗桥片区，集中度 33.3%；
按物业类型：售单为高层 1 笔、步行房 1 笔；租单为步行房 1 笔。按装修口径：3 笔全部记为「装修」；
户型：三室二厅二卫（昌州城市花园）、二室二厅二卫（仁豪星城）、二室二厅一卫（二院家属院·租）；
2 笔售单成交面积合计 206.69㎡、成交总价合计 56.98 万，套均面积 103.34㎡、套均总价 28.49 万（全库 377 笔售单套均 96.69㎡ / 38.40 万）；
二手单价区间 2,599.04 ～ 3,032.72 元/㎡，算术均值与中位均为 2,815.88 元/㎡，按「总价 ÷ 面积」计算的加权值 2,756.79 元/㎡，最高与最低相差 1.1669 倍；
3 个小区中，仁豪星城为台账首现（此前 0 条记录），首现率 33.3%。

规模上，3 单在台账 82 个交易日中属于偏低量级：全库单量中位为 6 单、均值 6.39 单，≤3 单的交易日累计仅 10 个（含今日），最近一次是 10 月 1 日（同为 3 单）。10 月 1—21 日累计 144 单、21 个交易日日均 6.86 单，今日仅为月内日均的 43.7%。

为什么老区包场这件事值得单独说？因为本台账的老区与新区几乎是两套价格体系：全库 261 笔新区售单均价 4,597.60 元/㎡，115 笔老区售单均价 2,418.70 元/㎡，两者相差 1.90 倍。当某一天的记录全部来自老区，当日均价的读数会天然偏低——这与「房价变化」无关，只与当天成交的是什么房子有关。

二、累计口径：本月第 142—144 单，台账第 522—524 单

按台账连续计数：

当日为今日第 1—3 单、本月第 142—144 单。10 月 1—21 日累计 144 单，21 个交易日日均 6.86 单（10 月 1—20 日为 141 单、日均 7.05 单）；
按本台账自 2026 年 8 月 1 日起的连续记录，当日为第 522—524 单，截至当日累计 524 单——其中二手房 377 单、租单 138 单、一手房 6 单、新房 3 单；
关于「本年第 X 单」：本台账起始于 2026 年 8 月 1 日，8 月之前的记录未纳入连续计数，因此无法给出「本年第 X 单」的准确位置，此处如实说明口径，不做估算；
另需说明：9 月 15 日「英井路 2 号」（71.49㎡ / 5.5 万）为重复报送，已按站内月刊口径剔除，故 9 月计 199 单、全库计 524 单。

三、2 笔二手房逐笔明细

按成交单价从高到低排列（单价单位：元/㎡）：

小区 / 板块	物业	装修	面积	总价	单价	付款	周期	独家
仁豪星城 · 渝西广场片区	高层	装修	75.18㎡	22.80 万	3,032.72	全款	37 天	是
昌州城市花园 · 大南门片区	步行房	装修	131.51㎡	34.18 万	2,599.04	全款	4 天	是

当日唯一一笔租单：二院家属院（蚂蝗桥片区 · 步行房 · 装修 · 二室二厅一卫 · 77.24㎡）300 元/月 = 3.88 元/㎡·月。

成交额集中度：单笔最高（昌州城市花园 34.18 万）占当日二手总额 59.99%。只有 2 笔样本时，集中度这个指标本身也失去了参考价值——这是读当日任何均价前必须记住的前提。

四、昌州城市花园：小区 4 笔里的最高单价，4 天成交

昌州城市花园（大南门片区 · 步行房 · 装修 · 三室二厅二卫 · 131.51㎡ · 34.18 万 · 2,599.04 元/㎡ · 全款 · 4 天 · 业主独家代售）是当日总价最高的一笔，也是这个小区台账里单价最高的一笔。

该小区台账共 4 笔售单。此前三笔：9 月 10 日 126.17㎡精装修 20.80 万 1,648.57 元/㎡；9 月 26 日 81.84㎡装修 16.80 万 2,052.79 元/㎡；10 月 13 日 100.15㎡简装 18.68 万 1,865.20 元/㎡。今日这笔面积最大（+4.23%）、总价最高（+64.33%）、单价最高（+26.61%），比小区历史均价 1,855.52 元/㎡ 高出 40.07%；
口径提示：与 9 月 26 日那笔（同为「装修」口径、同为全款）相比，面积 +60.69%、单价 +26.61%；与 10 月 13 日那笔相比，面积 +31.31%、单价 +39.34%，但后者为简装口径。四笔记录的装修口径并不统一（精装修 / 装修 / 简装 / 装修），因此这些差值只能读作「不同房源之间的成交差异」，不能读作该小区的价格变化；
放回板块：大南门片区剔除今日后历史 4 笔售单均价 1,360.00 元/㎡、最高 1,865.20 元/㎡。今日这笔刷新板块最高单价（+39.34%），比板块历史均价高出 91.11%；含今日后板块累计 5 笔、均价升至 1,607.81 元/㎡。但该板块累计仅 5 笔，样本极小；
放回物业类型：全库 78 笔步行房售单均价 1,969.41 元/㎡、中位 1,788.81 元/㎡。本笔高于步行房均值 31.97%、高于中位 45.29%，在 78 笔中排第 22 高；放到「步行房且 ≥120㎡」的 18 笔里，单价排第 4 高；
成交周期 4 天：挂牌日期记录为 2026 年 10 月 16 日，与成交日相距 4 天，字段完全一致。4 天在全库 357 笔有周期售单中排第 43 短，仅为全库中位（83 天）的 4.82%；
让价 11.91%（挂牌 38.80 万 → 成交 34.18 万，绝对额 4.62 万）。对照：全库 100 笔带挂牌价售单让价中位 12.96%、均值 17.24%；步行房带挂牌价的 22 笔让价中位高达 23.52%。本笔比步行房中位低 11.61 个百分点，也比该小区 10 月 13 日那笔的 18.07% 低 6.16 个百分点，在 10 月 100 笔带挂牌价售单中由大到小排第 55；
横向排位：单价 2,599.04 元/㎡在全库 377 笔售单中排第 293 高，面积 131.51㎡ 排第 29 大，总价 34.18 万 排第 196 高。

五、仁豪星城：台账首现，渝西广场片区第 2 高

仁豪星城（渝西广场片区 · 高层 · 装修 · 二室二厅二卫 · 75.18㎡ · 22.80 万 · 3,032.72 元/㎡ · 全款 · 37 天 · 业主独家代售）拿到当日最高单价，也是当日唯一一笔台账首现小区。

放回板块：渝西广场片区剔除今日后历史 7 笔售单均价 1,939.15 元/㎡、最高 3,514.55 元/㎡（10 月 17 日俊豪中央大街 91.05㎡装修全款）。本笔高于板块历史均价 56.39%、低于板块最高 13.71%，在含今日的 8 笔中排第 2 高；板块含今日均价升至 2,075.85 元/㎡；
放回同类：全库老区高层售单 55 笔均价 3,007.65 元/㎡、中位 2,929.18 元/㎡，本笔略高于均值 0.83%，在其中排第 23 高；但放到全库「装修 · 高层」的 57 笔里（均价 3,956.31 元/㎡），本笔低于均值 23.34%。同一笔单价，在「板块内第 2」与「同类目内偏低 23%」之间切换，只是参照系不同；
成交周期 37 天：挂牌日期 2026 年 9 月 13 日，距成交 37 天，字段完全一致。37 天在全库 357 笔有周期售单中排第 114 短，为全库中位（83 天）的 0.45 倍；
让价 11.63%（挂牌 25.80 万 → 成交 22.80 万，绝对额 3.00 万），低于全库让价中位 12.96%，在 10 月 100 笔带挂牌价售单中由大到小排第 58；
横向排位：单价 3,032.72 元/㎡在全库 377 笔售单中排第 258 高，面积 75.18㎡ 排第 311 大，总价 22.80 万 排第 291 高。

当日两笔售单的单价只差 433.68 元/㎡、倍差 1.1669——一笔是老区高层小两室，一笔是老区步行房大三室。物业类型不同、面积相差 56.33㎡，价格却几乎贴在一起。这说明「单价」这个指标在跨物业类型比较时几乎没有分辨力。

六、租单 1 笔：300 元/月，全库 138 笔最低

二院家属院（蚂蝗桥片区 · 步行房 · 装修 · 二室二厅一卫 · 77.24㎡）300 元/月 = 3.88 元/㎡·月，是当日唯一一笔租单，也是本台账全库 138 笔租单中单价最低的一笔。

与次低一笔（10 月 7 日利雅大厦 70.00㎡、300 元/月、4.29 元/㎡·月）相比低 9.56%，两者月租额同为 300 元，是全库并列最低的月租金；
放回同类：全库步行房租单 14 笔，中位 8.07 元/㎡·月，本笔比中位低 51.92%；放回区域：老区租单 27 笔中位 11.11 元/㎡·月，本笔低 65.08%；放回全库：租单中位 15.88 元/㎡·月，本笔低 75.57%；
该小区并非首次出现：9 月 27 日曾录入同一小区一笔售单——面积同为 77.24㎡、步行房、装修、全款、6.00 万，折合 776.80 元/㎡，是全库 377 笔售单中单价第 6 低的一笔。两套房源面积完全相同、物业类型与装修口径一致，属于同一批老旧房源的典型样本；
板块口径上，蚂蝗桥片区此前 19 条记录全部为二手房，今日这笔是该板块台账首笔租单；另需说明，该板块名称在历史记录中曾写作「蚂蝗桥附近」（9 月 27 日）与「蚂蝗桥片区」，本文按当日原始记录保留，未做合并。

租单单价对户型、面积、楼栋与家具配置的敏感度远高于售单，单笔 300 元/月的租金不能代表永川整体租金水平，也不代表该片区同类房源的普遍价格。

七、让价与周期：两笔让价都低于全库中位，周期都快于中位

让价：2 笔售单全部带挂牌价，分别为 11.63% 与 11.91%，算术均值 11.77%，绝对额合计 7.62 万（4.62 + 3.00）。对照全库 100 笔带挂牌价售单（中位 12.96%、均值 17.24%），当日均值比全库中位低 1.19 个百分点；与 10 月 1—20 日的 112 笔售单相比同样偏低；
其中昌州城市花园那笔步行房让价 11.91%，而全库 22 笔步行房带挂牌价售单的让价中位是 23.52%，本笔不到同类的一半。但样本仅 1 笔，只能描述为当日现象，不能推断议价空间收窄；
周期：4 天与 37 天，中位 20.5 天，均快于全库中位（83 天）；在全库 357 笔有周期售单中分别排第 43 短与第 114 短，均落在前三分之一。当日没有一笔周期 ≥365 天的长跑单（全库这一比例为 16.5%）；
两笔的挂牌日期与成交周期字段完全自洽（9 月 13 日 + 37 天 = 10 月 20 日区间；10 月 16 日 + 4 天 = 10 月 20 日），当日无待核实的周期异常。

八、独家与付款：2/2 独家、0 按揭

独家代售率 100%（2/2）。作为对照：10 月 1—20 日 112 笔售单独家率 55.4%、全库 377 笔售单独家率 38.2%。在售单 ≥2 笔的 80 个交易日中，100% 独家仅出现 8 天，10 月内为第 5 天（10 月 3 日、6 日、9 日、17 日、21 日）；
按揭率 0%（2/2 全款）。对照：10 月 1—20 日售单按揭率 47.3%、全库 43.2%。但 2 笔样本下这个数字没有任何统计意义——它只说明当天这两位买家的支付方式，不代表信贷环境或购房意愿的变化；
需说明：付款方式记录的是买方支付选择，与房价走势之间无台账可验证的因果关系。

图 2｜10 月 21 日 · 永川二手房 2 单 + 租单 1 单

九、三个必须说清的读数陷阱

陷阱一：均价 -27.12%，不等于房价下行。当日 2 笔算术均价 2,815.88 元/㎡，比 10 月 1—20 日 112 笔售单的 3,863.92 元/㎡ 低 27.12%，加权口径（2,756.79 vs 3,923.67）低 29.74%。但逐级剔除后：剔除最高 1 笔（仁豪星城 3,032.72）→ 剩 1 笔 2,599.04，低 32.74%；剔除最低 1 笔（昌州城市花园 2,599.04）→ 剩 1 笔 3,032.72，低 21.51%。2 笔样本下无论剔除哪一笔，剩下的都还是「低 20% 以上」——这个差值几乎全部来自「当日成交的都是老区房源」，而不是价格本身的变化。请务必连同下一层结构一起读。

陷阱二：老区与新区是两套价格体系，混在一起算均价必然失真。全库 261 笔新区售单均价 4,597.60 元/㎡、115 笔老区售单均价 2,418.70 元/㎡，相差 1.90 倍。今日 3 笔全部来自老区——这是 82 个交易日里的第一次。在这种结构下，当日均价与月度均价的差值主要由「成交区域结构」解释，把它读作价格信号是典型的误读。

陷阱三：板块与小区的样本量极小，排名不等于结论。当日三个板块各 1 单；昌州城市花园所在的大南门片区含今日累计仅 5 笔售单，仁豪星城所在的渝西广场片区累计 8 笔，仁豪星城本身更是只有今日这 1 笔记录。所谓「刷新板块最高单价」在 5 笔样本里只是一个个例成为最大值，不具备任何推断价值。同理，全库 78 笔步行房与 231 笔高层的分层均价（1,969.41 vs 4,168.62 元/㎡）相差 2.12 倍，物业类型不同，单价不可直接相减。

十、数据口径与合规声明

数据来源：骏耀房产网永川成交台账 2026 年 10 月 21 日录入的真实成交记录，共 3 条（二手房 2 条、租单 1 条），无抽样、无估算；
台账自 2026 年 8 月 1 日起连续记录，截至 2026 年 10 月 21 日累计 524 条；9 月 15 日「英井路 2 号」为重复报送，已按站内月刊口径剔除；8 月 1 日之前无连续记录，故不提供「本年第 X 单」；
单价 = 成交总价 ÷ 成交面积（建筑面积口径）；让价 =（挂牌价 − 成交价）÷ 挂牌价；成交周期按「1 年 = 365 天、1 个月 = 30.44 天」折算，「当日」计 0 天；租单单价 = 月租金 ÷ 面积；
单日样本仅 3 条，分散于 3 个板块、各 1 笔，且全部为老区房源，不足以推断整体市场走势，本文不构成任何房产购买、出售、租赁、投资或融资的决策建议；
不同装修口径与不同物业类型之间的单价不可直接相减；板块名称以当日原始记录为准，「蚂蝗桥附近 / 蚂蝗桥片区」「大南门 / 大南门片区」等历史写法差异未做合并处理；
待核实项：无。当日 2 笔售单的挂牌日期与成交周期字段完全自洽，成交面积、成交价、单价三列数值完整；
本文数据由骏耀房产网整理发布，未经授权请勿转载。

观南城小区百科：兴南路249号6栋700户、57笔成交3061元/㎡、评估3150元系列最低

Thu, 22 Oct 2026 11:51:50 +0800

永川兴南路249号的观南城（房源库编号 664，2019 年登记建成），带来本系列最轻的一份官方档案：永川区政府 646 条预售通告全量检索中仅 1 条与本案直接相关——永住建委（2020）预字第（008）号（观南城4幢），243 套 24,308.13㎡，覆盖登记 6 栋的 66.7%。而仅有的一张证载，暴露出两处站内登记与官方备案的不一致：门牌「兴南路249号」对证载「兴南路139号」、开发商「重庆远兆置业」对证载售房企业「重庆永兆实业」，均为系列首见。价格端，68 条台账（住宅买卖 57 笔 + 商业 1 笔 + 租赁 10 笔）中住宅加权 3061 元/㎡，较评估均价 3150 元/㎡低 89 元（-2.8%），该评估均价为系列最低；年度 3651→3171→2909→3086，2026 年回升 6.1%。学区呈小学海棠小学、初中永川中学宋锦桥校区双路段级组合。本文按官方备案、成交、学区、配套、按揭、必查六模块归档。

一、官方档案与参数核验

1.1 房源库登记参数

观南城位于重庆市永川区兴南路249号，城南片区，房源库编号 664，登记建成年代 2019 年，物业类型住宅，小区类型小型社区，建筑类型高层住宅（单一业态，与恒大悦府登记四类业态形成对照），建筑结构钢混，商住一体。楼栋总数 6 栋，规划户数 700 户，建筑面积 181,485㎡、占地面积 24,091㎡，容积率 8.90、绿化率 35.64%，产权年限 50 年。开发商登记为重庆远兆置业有限公司，物业为重庆嘉岛物业管理有限公司，物业费 1 元/㎡·月，处本系列已解析样本的低位档（本系列多数样本在 0.9-2.8 元/㎡·月，对照：红河枫景 0.9 元）；地下车位 489 个，折算约 0.70 个/户（对照：巴塞罗那约 0.35、东欣桂语元山 1.19、恒大悦府 1.20）。市政配套供水侨立水务、供电重庆电力、供气重庆燃气，三项齐全。房源库当前显示二手在售 6 套、出租 1 套（数量口径，具体房源以实际挂牌为准）。

1.2 登记参数的三处不自洽（以住建备案为准）

其一，建筑面积、占地面积与容积率三者互不自洽：登记建筑面积 181,485㎡除以占地面积 24,091㎡得约 7.53，与登记容积率 8.90 相差 1.37（登记值高出约 18.2%）；反过来按登记容积率 8.90 与占地面积反推，计容建筑面积应约 214,410㎡，又比登记建筑面积多出约 3.3 万㎡。三个字段两两矛盾，本系列此前样本（红河枫景 3.47、东欣桂语元山 1.50、恒大悦府 1.19）均未出现此种情形。需要说明的是，8.90 这一登记值若成立，将远高于本系列已解析样本的容积率上界（红河枫景 3.47 为系列最高），与其「6 栋 700 户小盘」的登记体量亦不相称。

其二，建筑面积与户数、与官方证载均差约 5 倍：181,485㎡摊到 700 户约 259.3㎡/户，而本案台账成交主力面积为 66-106㎡、官方户型图主力建面约 101.77-107.18㎡，两者相差约 2.5 倍；与官方证载比对差距更大——仅有证载的 4 幢为 243 套 24,308.13㎡，若按幢均摊推算 6 栋约为 364 套 36,462㎡，登记建筑面积 181,485㎡为该推算值的 约 4.98 倍。须提示此种按幢均摊只是粗算（4 幢为 3-32 层、219 套成套住宅，其余楼幢层数与套数可能不同），但即便把地下车位 489 个按 35㎡/个粗估的约 1.7 万㎡计入，仍无法弥合近 5 倍的差额。本站不做超出现有证据的判断，以住建备案为准。

其三，建成年代与取证时间倒挂：登记建成年代为 2019 年，而仅有证载的通告日期为 2020 年 1 月 16 日——预售通告通常在项目竣工前发出，登记年代早于取证时间，提示该登记年代可能为首批交付口径或字段填报偏差，涉及土地年限起算的以不动产权证载为准。

1.3 官方预售通告：单证覆盖，门牌与主体两处不一致（系列首见）

本站对永川区人民政府「商品房预售通告」栏目 646 条公示做全量检索，「观南城」在标题层面命中 1 条；对标题未命中的公示再按关键词做正文补扫，新增 0 条——补扫命中的 12 条均为「重庆远兆置业」开发的凌云阁（灵龙路900号、999号），系开发商关键词命中，与本案门牌、项目名均不相同，不计入。合计 1 条证载，为本系列非零命中样本中覆盖最少的一档（对照：豪禧银山源为 646 条零命中首例、米兰阳光 1 条、恒大悦府 15 条）。

字段	证载值
证号	永住建委（2020）预字第（008）号
通告日期	2020-01-16
售房企业名称	重庆永兆实业有限公司
规划批准的项目名称	观南城
项目对外销售名称（推广名）	（证面未填写）
房屋坐落	重庆市永川区兴南路139号
预售资金监管银行	中国农业银行股份有限公司重庆永川支行
预售资金监管账号	31161801040008167
幢号（规划编号／公安编号）	4幢 / 4幢（两口径一致）
层次	3-32 层
成套住宅	219 套 · 20,944.39㎡
商业服务	24 套 · 3,363.74㎡
证载合计	243 套 · 24,308.13㎡（覆盖登记 6 栋的 66.7%）

逐项核对后得到本系列迄今最特殊的一组发现：

门牌不一致（系列首见）：房源库登记坐落为兴南路249号，证载房屋坐落为兴南路139号，两者相差 110 号。本站按两个门牌分别比对 2026 年学区原文，两门牌均落在海棠小学「兴南路1-280号」招生路段内（详见第三节），学区结论不受门牌差异影响；实际坐落以不动产权证载为准。
开发主体不一致（系列首见）：房源库登记开发商为重庆远兆置业有限公司，证载售房企业为重庆永兆实业有限公司——「远兆置业」与「永兆实业」为近似而不同的两个字号，且经营性质表述（置业／实业）也不同。同时「重庆远兆置业」这一主体在 646 条检索中另有 12 条证载，对应凌云阁（灵龙路900号、999号）。本站以官方证载为准并如实并列，两者是否属同一集团或仅为登记笔误，不做超出现有证据的判断。
推广名与备案名未分离：证载「项目对外销售名称（推广名）」一栏证面未填写，即本案官方备案名与销售名一致，均为「观南城」。这与金科棠城壹号院（推广名冠「金科」，而证载主体全为重庆中梁永昇）、恒大悦府（同一门牌先后以「中泰海棠壹品一期A组团」「恒大悦府二期」两个项目名报建）两种情形均不相同。
监管银行仅一家：中国农业银行股份有限公司重庆永川支行，监管账号 31161801040008167，为本系列已解析样本中监管银行数量最少的一档（对照：恒大悦府三家 13 条可辨读、东欣桂语元山两家并存）。

另需说明一处识读细节：成套住宅面积 20,944.39㎡ 经通告影像定向裁切并放大后人工复核定案，自动识读环节曾出现 20,914.39 与 2091t39 等误读；套数、层次与监管账号均为同一影像定向裁切识读。

1.4 小区鸟瞰与户型档案

上图为本站依据公开地图坐标（29.337727, 105.898994）绘制的等比例区位示意图，仅用于说明相对位置与直线距离关系，非卫星影像、非实拍效果图；图中圆圈为 1-4 公里直线距离环，距离为球面直线距离，非步行或车行距离，不作为位置承诺。文首沙盘影像用于呈现项目形态，本图用于呈现区位关系，两者用途不同。

上图来自骏耀房产网房源图库，为 9 号户型影像：三室两厅双卫、建面约 107.18㎡。图库另有 1-10 号户型共 9 张，主力建面区间约 63.7-107.18㎡，与台账三室二厅二卫 32 笔（占 68 条的 47.1%）的主力户型构成同向。该图为装修示意图（历史宣传资料），户型、面积与交付标准以现场及不动产权证载为准。

二、68 条台账：57 笔住宅买卖 + 1 笔商业 + 10 笔租赁

2.1 样本构成与总量

平台台账共 68 条记录，无混入他盘记录、零异常剔除，实际记录区间 2023-02-09 至 2026-09-29。按口径拆分：住宅二手买卖 57 笔 + 商业 1 笔 + 租赁 10 笔；一手房 0 笔、工抵房 0 笔——与红河枫景同属「纯二手结构」（无一手、无工抵），且本案另有 1 笔商业，属商住一体项目中住宅与商业双口径并存的一例。

住宅买卖 57 笔合计成交总额 1,557.33 万元、总面积 5,086.81㎡，加权均价 3061 元/㎡，中位数 2984 元/㎡，区间 1747-4662 元/㎡。加权仅高于中位 77 元/㎡，两个口径高度收敛，说明本盘不存在个别高价个案把加权值显著拉高的情形（对照：恒大悦府加权高于中位 425 元/㎡）。

2.2 年度走势：-15.5% 的外壳与 2026 年的止跌回升

年度	笔数	加权均价（元/㎡）	低于评估线笔数
2023	4	3651	2
2024	13	3171	7
2025	23	2909	13
2026（1-9 月）	17	3086	12

四年走势 3651 → 3171 → 2909 → 3086 元/㎡，首末累计约 -15.5%，处于本系列已解析样本的中位区间（对照：城市铭人 -37.4% 为最大、东欣桂语元山 -6.5% 最温和）。更值得记录的是走势形态：2023→2025 连续两年下行（3651→3171→2909），2026 年止跌回升 6.1%（2909→3086），与多数小区年度继续下行的走势不同。两点边界必须提示：一是 2023 年仅 4 笔（占 7.0%），首末降幅的参考价值有限；二是 2026 年为 1-9 月口径，与完整年度不完全可比。近 12 个月 21 笔加权 3072 元/㎡，与全口径 3061 元/㎡高度一致，说明回升并非个别月份个案造成。

2.3 面积段分布：非单调，50-70㎡段单价反而最高

面积段	笔数	加权均价（元/㎡）	占比
50-70㎡	15	3192	26.3%
70-90㎡	11	2833	19.3%
90-110㎡	31	3084	54.4%

90-110㎡为绝对主力（31 笔占 54.4%），与官方户型图 9 号 107.18㎡、6 号 104.72㎡等主力建面吻合。但单价并非随面积单调变化：50-70㎡段加权 3192 元/㎡为最高，70-90㎡段 2833 元/㎡为最低，90-110㎡段回升至 3084 元/㎡。本系列已解析样本中，红河枫景呈「面积越大单价越低」的单调递减，东欣桂语元山仅三档面积且极差最窄，本案「小段最高、中段最低、主力段居中」的形态与之均不相同，提示本盘 66㎡级小三房（在售 6 套中有 2 套为 66-66.4㎡）存在独立的刚需定价。

2.4 极值样本：极差 2.67 倍

最高单价 4662 元/㎡：2023-04-17 二手房／高层 69.24㎡，成交价 32.28 万元；
最低单价 1747 元/㎡：2026-09-29 二手房／高层 67.54㎡，成交价 11.8 万元；
最高总价 43.28 万元：2024-07-19 二手房 100.7㎡；
最低总价 11.8 万元：即上述 1747 元/㎡个案。

最高与最低单价相除为 2.67 倍，处于系列中位区间（对照：恒大悦府 3.62 倍最宽、东欣桂语元山 1.45 倍最窄）；最高总价为最低总价的 3.7 倍。其中 2026-09-29 的 67.54㎡／11.8 万元个案（1747 元/㎡）为明显离群样本——同期（2026 年 9 月）另两笔为 2941 元/㎡（66.64㎡）与 2984 元/㎡（79.08㎡）。本站按双口径并列：全 57 笔加权 3061 元/㎡，剔除该笔后 56 笔加权 3079 元/㎡（-2.2%），两口径结论一致，均低于评估均价 3150 元/㎡。该笔已如实保留在逐笔台账中，未作剔除处理。

2.5 逐笔成交台账

日期	房源	业态	面积㎡	成交价(万)	单价元/㎡
2023-04-17	二手房	高层	69.24	32.28	4662
2023-07-10	二手房	高层	66.64	26.8	4022
2023-07-17	二手房	高层	89.05	27.51	3089
2023-09-17	二手房	高层	63.7	18.8	2951
2024-01-08	二手房	高层	92.54	30.98	3348
2024-02-06	二手房	高层	74.52	22.0	2952
2024-03-22	二手房	高层	96.97	27.8	2867
2024-05-10	二手房	高层	66.64	24.8	3721
2024-05-23	二手房	高层	66.64	22.68	3403
2024-07-19	二手房	高层	100.7	43.28	4298
2024-07-21	二手房	高层	102.18	28.48	2787
2024-07-30	二手房	高层	82.51	22.0	2666
2024-09-08	二手房	高层	66.64	24.0	3601
2024-10-05	二手房	高层	96.97	28.0	2887
2024-12-16	二手房	高层	107.19	42.98	4010
2024-12-17	二手房	高层	101.78	24.96	2452
2024-12-17	二手房	高层	101.78	24.96	2452
2025-03-14	二手房	高层	101.78	39.08	3840
2025-03-14	二手房	高层	88.03	20.0	2272
2025-03-16	二手房	高层	70.0	14.5	2071
2025-04-03	二手房	高层	107.19	25.0	2332
2025-04-09	二手房	高层	107.19	26.0	2426
2025-04-22	二手房	高层	102.18	25.1	2456
2025-04-22	二手房	高层	101.37	24.6	2427
2025-04-28	二手房	高层	66.64	21.0	3151
2025-05-03	二手房	高层	82.96	23.0	2772
2025-05-28	二手房	高层	82.96	27.88	3361
2025-06-09	二手房	高层	65.47	19.5	2978
2025-06-23	二手房	高层	102.18	39.38	3854
2025-07-02	二手房	高层	101.37	24.8	2446
2025-07-20	二手房	高层	101.37	37.0	3650
2025-08-02	二手房	高层	96.49	22.0	2280
2025-08-10	二手房	高层	107.19	37.6	3508
2025-08-29	二手房	高层	107.19	36.8	3433
2025-09-03	二手房	高层	69.24	23.3	3365
2025-09-15	二手房	高层	107.19	23.0	2146
2025-10-05	二手房	高层	107.19	36.88	3441
2025-10-10	二手房	高层	101.78	38.8	3812
2025-10-27	二手房	高层	101.78	25.0	2456
2025-11-04	二手房	高层	104.74	25.0	2387
2026-01-17	二手房	高层	79.08	24.68	3121
2026-02-09	二手房	高层	107.19	36.0	3359
2026-02-11	二手房	高层	101.78	38.098	3743
2026-02-15	二手房	高层	104.74	38.98	3722
2026-02-23	二手房	高层	102.18	38.068	3726
2026-03-01	二手房	高层	69.24	21.0	3033
2026-04-21	二手房	高层	67.73	18.8	2776
2026-05-10	二手房	高层	104.74	25.0	2387
2026-05-22	二手房	高层	66.17	18.18	2747
2026-06-20	二手房	高层	78.74	23.6	2997
2026-07-18	二手房	高层	68.76	18.88	2746
2026-07-26	二手房	高层	82.96	23.33	2812
2026-08-02	二手房	高层	104.74	38.38	3664
2026-08-30	二手房	高层	106.33	31.8	2991
2026-09-05	二手房	高层	66.64	19.6	2941
2026-09-16	二手房	高层	79.08	23.6	2984
2026-09-29	二手房	高层	67.54	11.8	1747

2.6 商业 1 笔单列

日期	面积㎡	成交价(万)	单价元/㎡
2026-06-21	72.84	6.0	824

2026-06-21 成交一笔商业物业：72.84㎡、6.0 万元、折合 823.72 元/㎡。该单价仅为住宅加权 3061 元/㎡的约 26.9%，是商住一体项目中商业部分的极端低价样本，本站单列、不计入住宅口径——若把该笔与 57 笔住宅混算，加权将从 3061 元/㎡被拉低至约 3029 元/㎡（差约 32 元/㎡），会造成对住宅价格的误读。样本仅 1 笔，不做商业业态的价格判断。

2.7 租赁 10 笔：单方租金系列最低

租赁 10 笔占台账 14.7%，为本系列已解析样本中租赁占比偏低的一档（对照：城市铭人 67.2% 为最高、宇界维诗卡 57.6%、红河枫景 40.5%），实际区间 2023-02-09 至 2026-02-25。月租均值 795 元、中位数 800 元、区间 700-900 元；单方租金均值 10.09、中位 10.00 元/㎡·月。以评估均价 3150 元/㎡折算的毛收益率中位 3.8%，区间 3.4%-4.1%（未扣税费、空置与维修成本）。

单方租金 10.09 元/㎡·月为本系列已解析样本中最低的一档（对照：城市铭人 22.59 元/㎡·月为最高、恒大悦府 12.63、红河枫景 13.79）。但租金低不等于回报低——本盘评估均价 3150 元/㎡同为系列最低，分母同步下移，毛收益率 3.8% 反而落在系列中位水平（对照：巴塞罗那 4.1%、红河枫景 4.0%、恒大悦府 3.6%）。

年度	笔数	月租均值（元）	单方（元/㎡·月）
2023	1	800	10.00
2024	6	792	9.90
2025	2	800	10.67
2026	1	800	10.00

租售分离再度印证：买卖端年度首末 -15.5%，租赁端四年单方租金 10.00 → 9.90 → 10.67 → 10.00 元/㎡·月，四年名义变动约 -0.6%，几乎冻结（对照：红河枫景租金四年 -2.3%）。面积口径上，10 笔租单面积全部落在 70-90㎡段（70／72／80／82／83㎡），与买卖主力段 90-110㎡并不重合，说明本盘出租房源以中小三房为主。

房源库当前出租 1 套：2室2厅1卫 86㎡、1300 元/月（折合单方 15.12 元/㎡·月），高于台账 10 笔的区间上限 900 元/月 400 元，属不同批次、不同装修标准的正常差异；样本 10 笔偏少，分段结论仅作参考，不构成收益承诺。

日期	面积㎡	月租元	单方元/㎡·月
2023-02-09	80.0	800	10.00
2024-04-05	80.0	800	10.00
2024-04-24	83.0	800	9.64
2024-05-01	72.0	750	10.42
2024-07-14	83.0	900	10.84
2024-10-10	82.0	700	8.54
2024-11-23	80.0	800	10.00
2025-06-12	80.0	800	10.00
2025-10-07	70.0	800	11.43
2026-02-25	80.0	800	10.00

2.8 付款、流速与字段留白

付款方式字段 2026 年标注 11 笔（全款 7 笔 + 按揭 4 笔），全款占 63.6%——在总价位居系列最低（在售挂牌 20-45.8 万元）的盘上，全款占比过半与低总价结构互相印证；其余年份该字段未标注，本站不做全周期付款结构断言。

成交周期字段 9 笔有值，最短 3 天、最长 4 年 11 个月，分化极端；挂牌价与挂牌日期字段 0 条有值，无法做议价空间判断，如实留白。

装修字段 47 笔有值（「装修」31 笔、清水房 10 笔、精装修 5 笔、全新装修 1 笔），标注率 69.1%；户型字段 68 笔 100% 有值：三室二厅二卫 32 笔、二室二厅一卫 21 笔、三室二厅一卫 15 笔，与本盘 66-107㎡以中小三房为主、少量两房的构成一致，是本系列户型标注率最高的样本之一。

台账编号核查另发现三处需如实标注的情形：编号 7236 重复出现 2 条（2025-04-03 的 107.19㎡／25.0 万元与 2025-03-16 的 70.00㎡／14.5 万元，两条不同成交共用编号）、编号 6640／6641 为同日同面积同价的两条记录（2024-12-17，均为 101.78㎡／24.96 万元）、编号 10924.67 为非整数（2026-09-29 那笔离群个案）——三者均不影响加权口径，本站不据此调整数据。

三、学区原文归档（2026 年教委公示）

本站仅归档官方公示原文，招生范围与录取安排以永川区教委当年度实时公布为准，以下内容不构成入学承诺。

3.1 小学阶段：海棠小学（原文第 17 条，路段级）

2026 年永川区小学招生原文第 17 条「海棠小学」以路段表述覆盖本案（兴南路1-280号，未单列门牌号）：

「科园路，小桥子，新泰路，圣水路，南大街路双号2-200，南大街路1、15、67、81、103、115、189号，海棠大道11号、22号、400号（融汇拾光里），海棠大道777号（永兆逸家），兴南路1-280号，原金盆村（现骑龙穴小组、陈家沟小组、黄竹林小组、十三井小组），原常青村（现夏家河坝小组、石板院小组、老井坡小组、马家院小组），原北塔村（猫儿沟小组、癞子山小组、大佛岩小组、石河沟小组），颜家村民小组，海棠大道899号（金麟府）。以上路段户籍和房屋产权在辖区范围内及“有户无房、有房无户”的年满6周岁适龄学生，大南小学招生范围年满6周岁适龄学生，南大街辖区随迁子女。」

本案门牌（兴南路249号／证载139号）落在「兴南路1-280号」路段内，属路段级归档、非门牌单列；这与恒大悦府以「华创大道566号（恒大悦府）」门牌单列于五洲小学、红河枫景以「人民东路369号、168号、16号」门牌单列于永川中学宋锦桥校区的归档方式均不相同。

本条还有一处与其他学校写法不同、须逐句比对：海棠小学条目的适用对象同时包含「户籍和房屋产权在辖区范围内」与「有户无房、有房无户」两类适龄学生，两类均按本条归于海棠小学；而五洲小学条目把「有户无房、有房无户」单列于「上游小学小南校区」条目之下，两类生源走向不同。认购时务必按自家户籍与产权状态比对原文，以教委当年度审核为准。

3.2 初中阶段：永川中学宋锦桥校区（路段级）+ 多校划片条款的适用

2026 年永川区初中招生原文第 1 条「永川中学」宋锦桥校区段以路段表述覆盖本案：

「宋锦桥校区：泸州街，杨家坡，迎宾大道，迎宾支路，化工路，卧龙路单号481号、双号510号及以后路段，卧龙西路，人民大道（16、111、188、189、198、199、200号），人民南路（电大以后往卧龙凼方向路段225、268、369号），红河中路1111号、6666号、999号，渝西大道中段单号637-1207号、双号510-826号，三江路（昌州市场），半边街（三江小区），火车站南路，火车站北路，临江路，中河村（城区户口），南大街（含川东农贸市场），兴南路，小桥子，南郊路，圣水路，科园路，新泰路。……」「以上路段户籍和房屋产权在辖区范围内的小学毕业生。」

即：户籍和房屋产权同在辖区 → 永川中学宋锦桥校区（路段级，「兴南路」整段）。

「有户无房、有房无户」类小学毕业生另按多校划片条款处理。原文第 7 条「永川九中」与第 8 条「多校划片」对同一范围的同类生源表述一致：

「永中宋锦桥校区招生范围内南大街辖区“有户无房、有房无户”的小学毕业生，其中以下路段号除外：华创大道，兴南路300号，海棠大道777号、888号、889号，内环南路单号431号、双号594号及以后路段，就读北山中学或永川九中。」

本站按原文句式读作：该条覆盖的是「南大街辖区『有户无房、有房无户』的小学毕业生」扣除除外名单后的部分，除外名单为「华创大道、兴南路300号、海棠大道777／888／889号、内环南路单号431号、双号594号及以后路段」——与第 7 条「永川九中」招生范围所表述的「范围 + 同一除外名单」结构一致。本案兴南路249号（证载139号）不在该除外名单内（名单中涉及兴南路的仅「300号」一项），故按该条该类生源就读北山中学或永川九中。原文该句存在两种读法的可能，最终认定以永川区教委当年度审核为准，本站不做超出原文的推断。

3.3 三处边界与易混提示

小学路段以 280／300 号为界：原文第 17 条海棠小学覆盖「兴南路1-280号」，第 18 条五洲小学南大街辖区段单列「兴南路300号（回龙苑）」——两个学校在兴南路上的分界落在 280 号与 300 号之间。本案 249 号／139 号在 1-280 号内，归海棠小学；300 号归五洲小学，两者不可混同，这也是本案门牌差异（249 对 139）不影响学区结论的原因。
小学多校划片条款对本案不适用：原文第 19 条「多校划片」所列门牌（昌州大道东段666号、888号，人民大道568号、666号、755号等）不含兴南路任何号段，本案不适用小学多校划片，本站不做延伸解读。
地图点位校名不是划片校名：公开地图中距本案 4.28 公里（东北）的「永川中学新校区」未出现在 2026 年原文与本案相关的表述中，与本案划片的「永川中学宋锦桥校区」不是同一所指；本站已解析的红河枫景、恒大悦府虽同属宋锦桥校区，但前者以「人民东路369号、168号、16号」门牌单列、后者以「华创大道」路段级归档，与本案的「兴南路」路段级归档可互为对照。

四、配套与直线距离

以下为公开地图坐标（WGS-84）换算的球面直线距离（22 个点位，方位经两种独立算法交叉校验且结果一致），非步行或车行距离，不作为位置承诺：

配套点	类别	直线距离	定位
火车站南路	地标	0.42 km	小区西北方向
兴南路	地标	0.50 km	小区西北方向
火车站北路	地标	0.91 km	小区西北方向
永川客运中心	交通	0.96 km	小区西北方向
渝西广场	地标	1.71 km	小区西北方向
海棠大道	地标	2.52 km	小区东北方向
永川区人民医院	医疗（综合医院）	2.97 km	小区正北方向
永川中央森林公园	生态公园	3.34 km	小区正北方向
人民广场	城市广场	3.35 km	小区正北方向
永川区人民政府	政务	3.39 km	小区正北方向
永川体育场	体育场馆	3.44 km	小区东北方向
永川体育中心	体育场馆	3.59 km	小区东北方向
重庆文理学院红河校区A区	高校	3.82 km	小区正北方向
重庆财经职业学院	高校	3.87 km	小区西北方向
棠城公园	生态公园	3.94 km	小区正北方向
永川观音山公园	生态公园	3.96 km	小区东北方向
重庆文理学院红河校区B区	高校	4.02 km	小区东北方向
重庆市渝西卫生学校新校区	学校	4.06 km	小区西北方向
重庆市经贸中等专业学校	学校	4.06 km	小区正北方向
永川中学新校区	学校（永川中学另一校区，非 2026 年划片校）	4.28 km	小区东北方向
凤凰湖公园	生态公园	4.40 km	小区正东方向
金科·中央公园城	地标	4.46 km	小区东北方向

配套结构有三点值得记录：一是交通点位最近且成组——火车站南路 0.42 公里（西北）、兴南路 0.50 公里（西北）、火车站北路 0.91 公里（西北）、永川客运中心 0.96 公里（西北），四个点位集中在西北 1 公里内，是本系列已解析样本中交通点位最密集的一档（对照：红河枫景最近点位体育中心 0.29 公里，但仅单个点位在该距离内）；二是城市级公共资源集中在 2.97-3.59 公里圈层——永川区人民医院 2.97 公里（正北）、永川中央森林公园 3.34 公里（正北）、人民广场 3.35 公里（正北）、永川区人民政府 3.39 公里（正北）、永川体育场 3.44 公里（东北）、永川体育中心 3.59 公里（东北），对本盘而言属「车行可达、步行偏远」的区间；三是高教资源在 3.82-4.06 公里圈层成带——重庆文理学院红河校区A区 3.82 公里（正北）、重庆财经职业学院 3.87 公里（西北）、重庆文理学院红河校区B区 4.02 公里（东北）、重庆市渝西卫生学校新校区 4.06 公里（西北）、重庆市经贸中等专业学校 4.06 公里（正北）。

需要说明两处留白：其一，划片小学海棠小学与划片初中永川中学宋锦桥校区均未能在公开地图点位中以同名检索到（地图中「永川中学新校区」为另一校区，见 3.3），故距离表中不含这两所划片学校，其实际位置请实地踏勘。其二，公开地图未收录本片区超市、商场、银行等商业网点数据，日常购物与金融配套请实地踏勘。另需如实说明：本案周边 3 公里内无轨道交通点位入表，配套密度低于本系列已解析的兴龙湖、万达商圈样本，这与城南板块的城市发展阶段一致。

五、评估价、首付与月供测算

5.1 评估线结构：系列最低评估均价与 59.6% 低于线

房源库评估指导价区间为 3000-3300 元/㎡，评估均价 3150 元/㎡——3150 元/㎡为本系列已解析样本中最低的评估均价（对照：伟豪创世纪 4050、凰城御府 4125、红河枫景 4150、恒大悦府 4175、奥兰半岛 4400）；评估区间宽度仅 300 元/㎡，为系列中较窄的一档，说明本盘评估口径本身收敛。

住宅买卖 57 笔加权 3061 元/㎡，低于评估均价 89 元/㎡（-2.8%）；34 笔（59.6%）低于评估线、23 笔不低于线——低于线比例高于红河枫景的 42.0%，低于恒大悦府的 66.7%。剔除离群个案后 56 笔加权 3079 元/㎡（-2.2%），两口径均落在评估线下方不远。对购房人的直接含义：本盘多数成交在评估线附近或略下方，逐案取得银行实际评估认定值是贷款额度测算的前提——成交价高于评估认定值的部分需自有资金补足。

5.2 在售 6 套逐套测算

特别提示：现在最新的贷款政策，首套房和二套房贷款利率都是 3.15%，贷款成数都是 85%，最长贷款年限 40 年（480 期，等额本息），贷款额 = MIN（评估认定值, 挂牌价）× 85%。台账付款方式 2026 年仅 11 笔有值（全款 7、按揭 4），按揭成交样本不足以做单价对比，故本节以房源库在售 6 套挂牌逐套测算：

在售房源	挂牌总价	折合单价	首付（比例）	贷款额	月供
3室2厅1卫 98㎡	26.00 万	2653 元/㎡	3.90 万 · 15.0%	22.10 万	810 元
3室2厅1卫 66㎡精装	21.80 万	3303 元/㎡	4.13 万 · 18.9%	17.67 万	648 元
3室2厅2卫 104㎡	28.00 万	2692 元/㎡	4.20 万 · 15.0%	23.80 万	873 元
3室2厅2卫 106㎡	33.80 万	3189 元/㎡	5.42 万 · 16.0%	28.38 万	1041 元
3室2厅1卫 66.4㎡	20.00 万	3012 元/㎡	3.00 万 · 15.0%	17.00 万	623 元
3室2厅2卫 105㎡精装	45.80 万	4362 元/㎡	17.69 万 · 38.6%	28.11 万	1031 元

读表要点： 6 套中 5 套挂牌单价落在评估均价 3150 元/㎡上下（-15.8% 至 +4.8%），可按评估认定值足额 85% 贷款、首付 15.0%-18.9%；其中 3 套（98㎡、104㎡、66.4㎡）触发「挂牌价低于评估认定值」的封顶条件，首付统一为 15.0%；66㎡与 106㎡两案挂牌价略高于评估认定值，首付升至 18.9% 与 16.0%。6 套中仅 1 套显著高出评估线：105㎡精装三室二厅二卫挂牌 45.8 万元（4362 元/㎡），高出评估线 1212 元/㎡（+38.5%），按评估均价折算的评估认定值仅 33.08 万元，贷款封顶 28.11 万元、首付被动升至 38.6%（17.69 万元）。

全盘首付区间 3.00 万-17.69 万元、月供区间 623-1041 元，为本系列在售测算中门槛最低的一组，与台账 2026 年全款占 63.6% 的低总价结构一致。利率与成数按首套二套同口径处理，月供不构成贷款承诺，具体以银行实际评估与审批为准。

六、必查事项与免责声明

6.1 交易前必查事项（本站按证据缺口列出）

门牌先核对再签约：房源库登记「兴南路249号」与证载「兴南路139号」相差 110 号，为系列首见，签约前以不动产权证载坐落为准；
开发主体名称两处并存：证载售房企业「重庆永兆实业有限公司」对站内登记开发商「重庆远兆置业有限公司」，涉及产权来源、物业交接与历史手续时两个名称均需检索，避免遗漏；
官方证载仅 1 条、覆盖 4 幢：登记 6 栋中仅 4 幢有官方证载可查，其余楼幢无证载幢号与套数可核对，以不动产权证载与住建部门档案为准；
登记建筑面积与证载推算差约 5 倍：建面 181,485㎡对按 4 幢均摊推算的 6 栋约 36,462㎡（登记值为其约 4.98 倍），容积率 8.90 亦与建面／占地推算值 7.53 不自洽，签约时以合同证载面积为准，勿以登记建筑面积推算单方价格；
建成年代与取证时间倒挂：登记建成年代 2019 年早于仅有证载的通告日期 2020-01-16，年代口径存疑，涉及土地年限（登记 50 年）起算的请核对不动产权证载；
评估均价为系列最低，跨盘比较须换口径：3150 元/㎡的评估线远低于本系列多数样本，用其他盘的评估经验直接套用本案会高估可贷额度；
逐案取得银行评估认定值：59.6% 成交低于评估线，成交价高于认定值的差额需自有资金补足；在售 105㎡案即因挂牌高出认定值而首付升至 38.6%；
学区两级均为路段级，且初中按生源类型分流：小学按「兴南路1-280号」路段归海棠小学（非门牌单列），初中按「兴南路」路段归永川中学宋锦桥校区，「有户无房、有房无户」类按多校划片条款就读北山中学或永川九中——务必按自家户籍与产权状态逐句比对原文，以教委当年度审核为准；
兴南路 280／300 号为小学分界：300 号（回龙苑）归五洲小学、1-280 号归海棠小学，相邻门牌不可混同；地图点位「永川中学新校区」非划片校名；
商业物业单列：住宅与商业证载面积、套数分开（219 套 20,944.39㎡对 24 套 3,363.74㎡），台账商业样本仅 1 笔（823.72 元/㎡），购买商业物业不适用住宅价格口径；
样本边界明显：2023 年买卖仅 4 笔、租赁各年 1-6 笔、付款方式仅 2026 年 11 笔有值、挂牌价与挂牌日期 0 条有值、成交周期 9 笔有值，详见 2.2 与 2.8 节，相关结论不做走势外推；租赁毛收益率基于评估均价折算，非实际成交回报；
配套需实地踏勘：交通点位集中在西北 1 公里内，医疗与政务资源在 2.97 公里以外，3 公里内无轨道交通点位入表；划片小学与初中均未能在公开地图点位中以同名检索到。

6.2 免责声明

本文所有成交数据来自骏耀房产网 2023 年 2 月至 2026 年 9 月平台成交台账（实际记录区间 2023-02-09 至 2026-09-29，共 68 条，其中住宅买卖 57 笔、商业 1 笔、租赁 10 笔，一手房 0 笔、工抵房 0 笔，无混入与异常剔除），为历史记录归档，不代表实时售价与未来走势；
文中银行评估价、首付与月供均为按公开政策口径的测算示例（利率 3.15%、成数 85%、年限 40 年、480 期等额本息），测算基于在售挂牌而非按揭成交，具体以合作银行实际评估与审批为准，不构成贷款承诺；
学区信息为 2026 年官方公示原文归档（小学落入海棠小学「兴南路1-280号」路段表述、非门牌单列；初中落入永川中学宋锦桥校区「兴南路」路段表述、非门牌单列；「有户无房、有房无户」类按多校划片条款就读北山中学或永川九中），招生范围与录取安排以永川区教委当年度实时公布为准，本文不构成入学承诺；
配套距离为公开地图坐标换算的球面直线距离，不代表步行或车行时间，不作为位置承诺；划片小学海棠小学与划片初中永川中学宋锦桥校区均未能在公开地图点位中以同名检索到，故未列入距离表；
官方档案部分来自永川区人民政府「商品房预售通告」栏目（646 条全量检索，标题命中 1 条、正文补扫新增 0 条，合计 1 条证载），证载幢号、套数、面积与监管银行信息以通告影像及不动产权证载为准；正文补扫命中的 12 条「远兆置业」条目对应凌云阁（灵龙路900号、999号），与本案无直接关系，不计入；
本文为历史成交与官方公示的结构化归档，不构成任何购房建议、投资建议或价格预测；
数据样本存在覆盖局限（2023 年买卖仅 4 笔、租赁各年 1-6 笔、付款方式仅 2026 年 11 笔有值、挂牌价与挂牌日期 0 条有值、官方证载仅 1 条覆盖 4 幢、登记参数三处不自洽），解读时请注意样本量边界。

上期回顾：上一期恒大悦府（华创大道566号，153 栋 2669 户，2019 年）以 33 笔买卖加权 4246 元/㎡对评估均价 4175 元/㎡贴平、极差 3.62 倍系列最宽收官。本期观南城与它构成一组「体量与评估线的双重对照」：恒大悦府是 153 栋 2669 户的四业态大盘、评估 4175 元/㎡、业态价差可达 3.62 倍；观南城是 6 栋 700 户的单一高层小盘、评估 3150 元/㎡为系列最低、极差 2.67 倍。同属城南片区、直线相距仅 2.63 公里的两盘，业态复杂度越低、评估线越低，价格结构反而越收敛——但收敛不等于没有风险，观南城 59.6% 成交低于评估线，仍是多数个案触发按评估封顶的结构。两期连读可以得出：评估线的绝对高低与成交结构的离散程度，是两个需要分别核对的维度。

下期预告：此前多期文末预告的凤凰大道88号（圣托里尼）仍在解析排期中——该盘在 2026 年小学原文中与「66号（米兰阳光）」同列于凤凰湖小学段落，属凤凰湖片区且被门牌单列。本期观南城所在的城南片区与圣托里尼所在的凤凰湖片区以凤凰湖公园（距本案 4.40 公里，正东）相隔，但学区归档、板块口径与配套密度均不相同，两盘对照能否看清永川南部板块的分界逻辑？本站将带着同样的逐笔台账与官方档案核对标准上线。

本文为骏耀房产网「永川小区深度解读」系列原创内容。未经授权，请勿转载。

永川二手房「腰线层/设备层/槽钢层」怎么辨｜4 类特殊楼层 3 条合同底线 5 步核验

Thu, 22 Oct 2026 11:49:01 +0800

📌 数据使用说明

本文规则、限值、案例与表述来自《住宅项目规范》GB 55038-2025、《中华人民共和国民法典》、人民法院公开裁判文书与人民法院公开案例、重庆网络问政平台公开回复（华龙网）、中央媒体公开报道，以及公开平台观察与消费者反馈。文中分贝限值为国家强制性工程规范的条文限值，不是任何小区的实测值；个案结论以公开文书与公开报道显示为准，后续执行存在争议的不作既成结果表述。本文为市场观察，不发布骏耀房产网对单一小区「具体跌幅百分比」的自有结论。

一、反常识开场：该避开的不是 4 楼、14 楼，是这几层

在永川看二手房，从兴龙湖、凤凰湖、神女湖一带的次新高层，到万达商圈、渝西广场周边的大盘，再到胜利路、大南门、蚂蝗桥一带的老小区，带看时最常被拿来讨论的往往是「4 楼不吉利」「14 楼、18 楼不好卖」。公开平台观察显示，这类数字层面的顾虑影响的是部分买家的心理，落在合同上并不构成房屋本身的瑕疵。

真正会在入住之后持续产生成本的，是另外几层：它们既不写在不动产权证上，带看时通常也看不出来，却实实在在决定采光、渗水、噪声和管道风险。更麻烦的是，这几层在挂牌信息里几乎不会主动标注。

骏耀提示：与 Vol.35 讲的承重结构拆改、Vol.36 讲的权证附图与宗地图、Vol.37 讲的房屋安全鉴定不同，本文只看一件事——楼层本身的位置属性，怎么在签约前把它辨出来、写进合同。

二、4 类特殊楼层：是什么、影响什么、怎么辨

楼层 1：腰线层。外立面为造型需要做的横向凸起装饰带所在层。窗上口或窗下空间可能被压掉一截，采光与视野受影响；外凸平台排水坡度不足时，雨水沿缝隙渗入墙体，时间长了出现返潮、起皮、发霉。辨别方法：站到楼外抬头看外立面有没有一圈横向凸起，进屋后重点看窗框上口、踢脚线与外墙阴角有无水渍和补漆痕迹。
楼层 2：设备层及上下相邻层。高层住宅通常集中布置水泵房、电梯机房、变压器、新风机组等共用设备，多见于中间楼层或地下室、屋面。风险不是普通意义上的「吵」，而是低频结构传声——经混凝土楼板与管道传导，普通中空玻璃改善的是空气声，未必能解决结构声。辨别方法：向物业或卖方索取剖面图与楼层平面图，确认设备房所在层，并约定夜间关窗在卧室静听。
楼层 3：槽钢层。施工时为固定悬挑脚手架在墙上留孔、后期封堵的楼层。封堵材料与主体混凝土收缩差异可能形成裂缝，连续降雨后有渗漏概率。辨别方法：现房很难从外立面直接分辨，可在雨后查看外墙与窗框周边，并要求卖方书面说明是否发生过渗漏报修。
楼层 4：架空层上一层与排水末端层。架空层用作休闲活动区时，正上方受儿童追逐、器械与广场舞等活动的固体传声影响更直接；排水末端层（多为一楼独立排水后的二楼）在主立管堵塞时首当其冲。辨别方法：向物业询问排水组织形式、近年疏通记录，并确认本户是否加装止回阀。

三、2 个流传最广的「谣言层」

谣言一：9 至 11 层是扬灰层。公开科普与专业检索未见气象或环境科学依据支持「灰尘在特定高度悬停」这一说法。真正影响低层居住体验的是道路扬尘、前方遮挡与楼间距，不是某一个固定层数。
谣言二：槽钢层一定会漏水。业内公开讨论普遍认为这一风险被夸大——近年全钢爬架、花篮式悬挑等工艺基本不再留下穿墙孔洞，是否渗漏取决于封堵施工与验收质量。把「槽钢层」当成洪水猛兽，反而容易漏掉真正该问的一句话：这套房有没有渗漏报修记录。

四、3 条合同底线

底线一：噪声限值有强制条文可依。《住宅项目规范》GB 55038-2025 自 2025 年 5 月 1 日起施行，其第 6.1.1 条及表 6.1.1 规定，电梯、水泵、变压器等共用设施设备传播至卧室、起居室内的建筑设备结构噪声不应大于规定限值：卧室在 31.5Hz、63Hz、125Hz、250Hz 倍频带分别为 72、55、43、35 dB，低频等效声级 30 dB；起居室分别为 76、59、48、39 dB，低频等效声级 35 dB。据中央媒体 2026 年 6 月公开报道，卧室低频等效声级限值由原最高 37 分贝降到 30 分贝。同一规范第 6.1.4 条还规定，与卧室相邻的卫生间内，排水立管不应贴邻与卧室共用的墙体，上层卫生间排水时在卧室内测得的排水噪声等效声级不应大于 33 dB。
底线二：影响居住的重大情况，卖方要主动说，不能只靠买方问。北京市延庆区人民法院公布的案例中，出卖人曾因泵房噪声报修，在买受人明确询问房屋是否安静时未如实告知，法院认定构成欺诈，依据《中华人民共和国民法典》第一百四十八条撤销房屋买卖居间合同与房屋买卖合同，判令出卖人返还购房款 166 万元并配合办理产权回转登记，二审维持原判。中国法院网 2025 年 11 月公开的另一案例中，出卖人未主动披露院落内暗藏的公共窨井，被判赔偿违约损失 2 万元，同时买受人因未尽合理审慎注意义务自行承担部分后果。
底线三：口头承诺必须落到书面，否则等于没有。《中华人民共和国民法典》第五百零九条要求当事人按照约定全面履行义务并遵循诚信原则。把「本户是否位于腰线层」「设备房在哪一层、是否相邻」「是否发生过渗漏或噪声报修」「最近一次外墙或屋面防水施工年份」这四组问答写进合同或补充协议，并约定披露不实的责任，是可执行的做法；只写在聊天里、不进合同的，事后举证成本高得多。

五、5 步核验：签约前把这五件事跑完

第 1 步站到楼外抬头看。绕楼一周看外立面有无横向装饰凸起、有无成排的孔洞封堵痕迹，再回屋内核对本户窗上口与窗下是否被压掉一截。
第 2 步要三张图。标准层平面图看户型与设备房位置，立面图看腰线，剖面图看设备层与管道井。二手房源拿不到全套图纸的，至少要求物业书面说明设备房所在层与排水组织形式。
第 3 步分两个时段各看一次。白天关灯看采光，夜间关窗在卧室静听十分钟；顶层、屋面与排水末端层另查最近一次防水施工年份和主立管疏通记录。
第 4 步问四句话并留痕。「本户是否为腰线层」「设备房在哪一层、是否相邻」「是否发生过渗漏或噪声报修」「排水是否独立、有无止回阀」。问答写入合同附件，或截图保存并要求卖方书面确认。
第 5 步查不到就走主责入口。渗漏与房屋质量问题，公开问政案例中重庆市永川区住房和城乡建设委员会曾就永川区中山路某小区外墙防水破损导致负一楼渗水回复：反映情况属实，小区物业正组织工程技术人员查找渗漏原因，待查明后督促相关责任方组织整改。权属与楼层登记信息以重庆市永川区不动产登记事务中心、重庆市永川区规划和自然资源局当期口径为准；噪声、漏水等邻里纠纷可先找属地街道办事处（中山路街道、永昌街道、胜利路街道）与社区调解；需要保全书面承诺与聊天记录的，可咨询重庆市永川公证处。

骏耀提示：公开平台观察显示，永川买房人在楼层上的焦虑，多数集中在数字忌讳和「别人怎么说」，而真正会持续产生成本的是采光、渗水、低频噪声和排水这四件具体的事。这四件事的共同点只有一个——都能在签约之前，用眼睛、耳朵和三张图纸验证出来。

六、免责声明

骏耀作为永川房产市场观察者，依据国家强制性工程规范、《中华人民共和国民法典》、人民法院公开裁判文书与公开案例、重庆网络问政平台公开回复及公开平台观察整理本文，不对任何单一小区、单一房源的成交价差作自有结论发布，也不对单一小区「具体跌幅百分比」作自有结论发布。
文中分贝数值为国家强制性工程规范的条文限值，仅适用于规范适用范围内的新建、改建和扩建住宅项目，不代表任何存量小区的实测结果；存量房源是否达标需由具备资质的检测机构出具报告。
文中判决与案例均为人民法院公开裁判文书与公开案例，个案结论不直接适用于其他交易；涉及执行争议的部分不作既成结果表述。
本文所列查询路径、投诉入口与机构名称为公开口径，具体职责划分与办理材料以重庆市永川区住房和城乡建设委员会、重庆市永川区不动产登记事务中心、属地街道办事处及社区当期口径为准。
本文不构成法律意见，也不构成投资建议；涉及具体权利义务安排的，请咨询专业法律人士。本文内容未经授权请勿转载。

七、相关阅读

永川10月20日成交11单二手单价差4.67倍

Wed, 21 Oct 2026 12:16:25 +0800

同一天里，永川有 8 套二手房成交——最贵的一套单价 5,713.14 元/㎡，最便宜的一套 1,223.91 元/㎡，相差 4.67 倍。更极端的是时间：有一套房从挂牌到卖出用了 2,085 天，接近 5 年 8 个月；也有一套当天挂牌、当天成交。

这两个数字放在一起，就是 2026 年 10 月 20 日永川楼市最真实的样子：没有统一的方向，只有一堆互不相同的个案。如果你只记住「当天均价 3,631.06 元/㎡」这一句话，那这篇文章白读了——因为往下剔除任何一笔，这个数字的方向都会翻转。

先把边界划清楚：本文只描述 2026 年 10 月 20 日当天录入的 11 条成交记录，不推断整体市场走势，不做涨跌预测，不构成任何决策建议。11 单能回答的是「这一天成交了什么」，回答不了「市场变成了什么样」。

图 1｜永川10月20日成交11单二手单价差4.67倍（数据来源：骏耀房产网真实成交记录）

一、当日总览：11 单散落在 8 个板块，集中度仅 18.2%

先把盘子摆清楚。

全天录入成交 11 单：二手房 8 笔、租单 3 笔，一手房与新房均为 0 笔；
按区域：新区 8 单、老区 3 单（8 笔售单中新区 6、老区 2）；
按板块共涉 8 个——人民广场片区、渝西广场片区、凤凰湖片区各 2 单，123 转盘、万达商圈、兴龙湖片区、商贸城片区、神女湖片区各 1 单；最高板块占比仅 18.2%（2/11），是本台账 81 个交易日里板块最分散的交易日之一；
本台账 81 个交易日中，单日板块数达到 8 个的此前只有 2 天——8 月 26 日（13 单）与 9 月 29 日（11 单），10 月 20 日是第 3 次；
按物业类型（售单）：洋房 3 笔、高层 3 笔、商业 1 笔、步行房 1 笔；按装修口径：简装 2、精装修 2、清水房 2、装修 2，四种口径各占 2 笔，分布完全均衡；
户型（售单）：三室二厅二卫 3 笔、三室二厅一卫 2 笔，另有四室二厅二卫、二室二厅一卫、商业各 1 笔；
8 笔售单成交面积合计 763.90㎡、成交总价合计 292.24 万，套均面积 95.49㎡、套均总价 36.53 万（全库 375 笔售单套均 96.65㎡ / 38.45 万）；
单价区间 1,223.91 ～ 5,713.14 元/㎡，算术均值 3,631.06 元/㎡，中位 3,122.05 元/㎡，按「总价 ÷ 面积」计算的加权值 3,825.63 元/㎡，最高与最低相差 4.67 倍；
11 个小区中，荣华名都、25 队车站环南路、五板桥为台账首现（此前 0 条记录），首现率 27.3%。

规模上，11 单在台账 81 个交易日中排第 4 高（仅次于 15 单、13 单、13 单）；8 笔售单在 81 个售单日中并列第 4。属于量级偏大的一天——但量级大不等于热度高，原因见后文。

二、累计口径：本月第 131—141 单，台账第 511—521 单

按台账连续计数：

当日为今日第 1—11 单、本月第 131—141 单。10 月 1—20 日累计 141 单，20 个交易日日均 7.05 单（10 月 1—19 日为 130 单、日均 6.84 单）；
按本台账自 2026 年 8 月 1 日起的连续记录，当日为第 511—521 单，截至当日累计 521 单——其中二手房 375 单、租单 137 单、一手房 6 单、新房 3 单；
关于「本年第 X 单」：本台账起始于 2026 年 8 月 1 日，8 月之前的记录未纳入连续计数，因此无法给出「本年第 X 单」的准确位置，此处如实说明口径，不做估算；
另需说明：9 月 15 日「英井路 2 号」（71.49㎡ / 5.5 万）为重复报送，已按站内月刊口径剔除，故 9 月计 199 单、全库计 521 单。

三、8 笔二手房逐笔明细

按成交总价从高到低排列（单价单位：元/㎡）：

小区 / 板块	物业	装修	面积	总价	单价	付款	周期	独家
乐信凤凰郡 · 凤凰湖片区	洋房	装修	123.84㎡	68.18 万	5,505.49	按揭	657 天	是
金科集美天宸 · 万达商圈	高层	精装修	99.77㎡	57.00 万	5,713.14	按揭	74 天	否
万科城-城璟 · 凤凰湖片区	洋房	精装修	102.44㎡	54.00 万	5,271.38	按揭	1,102 天	否
红河枫景 · 人民广场片区	高层	清水房	139.63㎡	44.48 万	3,185.56	全款	2,085 天	否
荣华名都 · 123 转盘	高层	简装	93.58㎡	27.00 万	2,885.23	全款	198 天	否
御景国际 · 神女湖片区	洋房	清水房	71.93㎡	22.00 万	3,058.53	全款	114 天	否
五板桥 · 渝西广场片区	步行房	装修	98.70㎡	12.08 万	1,223.91	全款	14 天	是
25队车站环南路 · 渝西广场片区	商业	简装	34.01㎡	7.50 万	2,205.23	全款	当日	否

成交额集中度：单笔最高（乐信凤凰郡 68.18 万）占当日二手总额 23.33%，前两笔合计占 42.83%，前三笔合计占 61.31%。这个集中度在 10 月属于偏低水平，但依然意味着六成成交额由 3 套房子贡献——这是读任何单日均价之前必须先记住的前提。

需要单独提示：25 队车站环南路为「商业」物业类型，全库 375 笔售单中商业仅 2 笔（另一笔为 9 月 17 日万达商铺 50.40㎡ / 22.00 万 / 4,365.08 元/㎡）。商业物业与住宅的价格形成机制不同，不应与住宅单价直接比较。

四、红河枫景：2,085 天，台账里最长的一次等待

当日最值得单独拿出来说的一笔，是红河枫景（人民广场片区 · 高层 · 清水房 · 三室二厅二卫 · 139.63㎡ · 44.48 万 · 3,185.56 元/㎡ · 全款 · 2,085 天）。

2,085 天 = 约 5.71 年，是本台账 355 笔有周期记录的售单中最长的一笔，是全库中位（84 天）的 24.82 倍；比排名第 2 的长跑单（10 月 1 日永兆凌云阁 A 区 1,825 天）还多 14.25%；
挂牌日期记录为 2021 年 1 月 30 日，挂牌价 75.00 万，成交 44.48 万，让价 40.69%、绝对额 30.52 万——这是当日最大让价，在 10 月 98 笔带挂牌价的售单中排第 7；
户型上它是当日面积最大的售单（139.63㎡，全库售单第 24 大），但单价 3,185.56 元/㎡只排到全库第 244 高；
与 10 月 13 日同小区的 112.63㎡清水房、全款、36.00 万、3,196.31 元/㎡相比：面积 +23.97%、单价 -0.34%。两笔均为清水房、均为全款，是当日唯一一组口径高度接近的同小区对照；
与 10 月 8 日同小区的 113.42㎡精装修、按揭、49.38 万、4,353.73 元/㎡相比：面积 +23.11%、单价 -26.83%。但装修口径不同（精装修 vs 清水房）、付款方式不同（按揭 vs 全款），不构成同口径对比，本文不作价格判断；
放回板块看：人民广场片区历史 8 笔售单均价 3,325.07 元/㎡，本笔低于板块均价 4.20%。

一套清水大户型挂了近 6 年才成交、最终让价超过四成——这是个案，不是规律。它说明的是「特定房源的定价与成交节奏可能出现极端值」，不能据此推断同类房源的普遍情况。

五、万科城-城璟：同面积对照，单价 -2.70%

万科城-城璟（凤凰湖片区 · 洋房 · 精装修 · 三室二厅二卫 · 102.44㎡ · 54.00 万 · 5,271.38 元/㎡ · 按揭 · 1,102 天）是当日最干净的一组跨期对照。

9 月 23 日，同小区成交过一套 面积完全相同（102.44㎡）的房子：清水房、按揭、55.50 万、5,417.81 元/㎡。今日这笔为精装修、按揭，总价 54.00 万（-2.70%）、单价 5,271.38 元/㎡（-2.70%，-146.43 元/㎡）；
差异在于装修口径由清水房变为精装修，付款方式同为按揭。因此这两笔仍不构成严格同口径对比，「-2.70%」只能读作「同一户型、不同装修状态下两次成交的价差」，不能读作该小区的价格变化；
成交周期 1,102 天，在全库 355 笔有周期售单中排第 17 长，是中位（84 天）的 13.12 倍；
让价 6.90%（挂牌 58.00 万 → 成交 54.00 万，绝对额 4.00 万），为当日最小让价，在 10 月 98 笔带挂牌价售单中排第 77；
5,271.38 元/㎡在凤凰湖片区历史 9 笔售单中刷新板块最高单价——此前的板块最高为 10 月 18 日凤凰世纪城的 5,009.40 元/㎡，本笔高出 5.23%，比板块均价 4,185.19 元/㎡高 25.95%；
但放回洋房类目：全库 49 笔洋房均价 6,100.19 元/㎡，本笔低于洋房均值。同一笔单价，在「板块内最高」与「类目内偏低」之间切换，只是参照系不同。

六、乐信凤凰郡：小区最高单价，也是当日最高总价

乐信凤凰郡（凤凰湖片区 · 洋房 · 装修 · 四室二厅二卫 · 123.84㎡ · 68.18 万 · 5,505.49 元/㎡ · 按揭 · 657 天 · 业主独家代售）是当日总价最高的一笔，也是当日两笔独家代售之一。

在该小区台账 5 笔售单中，本笔面积最大、总价最高、单价也最高（此前单价前两位为 8 月 6 日 89.84㎡的 5,120.21 与 9 月 18 日 89.84㎡的 5,104.63）；
与 9 月 18 日同小区 89.84㎡精装修、全款、45.86 万、5,104.63 元/㎡相比：面积 +37.85%、单价 +7.85%。但装修口径不同（精装修 vs 装修）、付款方式不同（全款 vs 按揭），不作价格判断；
与 8 月 6 日同小区 89.84㎡全新装修、按揭、46.00 万、5,120.21 元/㎡相比：面积 +37.85%、单价 +7.52%，同样是多变量同时变化；
5,505.49 元/㎡同样刷新凤凰湖片区最高单价，比 10 月 18 日的 5,009.40 元/㎡高 9.90%，比板块均价 4,185.19 元/㎡高 31.55%；
成交周期 657 天，全库排第 38 长，是中位的 7.82 倍；让价 14.56%（挂牌 79.80 万 → 成交 68.18 万，绝对额 11.62 万），在 10 月 98 笔中排第 45；
横向排位：总价 68.18 万在全库 375 笔售单中排第 28 高，面积 123.84㎡排第 50 大，单价排第 56 高。

凤凰湖片区当日两笔售单双双刷新板块最高单价（5,505.49 与 5,271.38），两者相差仅 4.44%、倍差 1.0444——均为洋房、均为按揭。这是当日最集中的一组信号，但板块累计售单仅 11 笔（含今日 2 笔），仍属小样本。

七、金科集美天宸：当日最高单价，10 月内第二笔

金科集美天宸（万达商圈 · 高层 · 精装修 · 三室二厅二卫 · 99.77㎡ · 57.00 万 · 5,713.14 元/㎡ · 按揭 · 74 天）拿到当日最高单价。

这是该小区 10 月内的第二笔售单。10 月 18 日刚成交过一套 92.68㎡全新精装、按揭、58.00 万、6,258.09 元/㎡；今日这笔面积 +7.65%、总价 -1.72%、单价 -8.71%（-544.95 元/㎡）。两笔相隔仅 2 天，但装修口径由全新精装变为精装修，不构成同口径对比，不能读作两日之间的价格变化；
与 10 月 4 日同小区 86.89㎡清水房、全款、42.80 万、4,925.77 元/㎡相比：面积 +14.82%、单价 +15.98%，同样存在装修与付款方式差异；
99.77㎡是该小区台账 6 条记录中面积最大的一套（此前最大为 10 月 18 日的 92.68㎡）；
5,713.14 元/㎡在万达商圈 63 笔售单中高于板块均价 17.11%（板块均价 4,878.64 元/㎡），全库 375 笔售单中排第 46 高；
成交周期 74 天，为全库中位（84 天）的 0.88 倍，是当日第 3 快的售单；让价 13.64%（挂牌 66.00 万 → 成交 57.00 万，绝对额 9.00 万），10 月排第 48。

八、当日最低单价与最大让价：五板桥、25 队车站、荣华名都、御景国际

把四笔「下限样本」放在一起看，比单独看更有信息量。

五板桥（渝西广场片区 · 步行房 · 装修 · 三室二厅一卫 · 98.70㎡ · 12.08 万 · 1,223.91 元/㎡ · 全款 · 14 天 · 业主独家代售）是当日最低单价，在全库 375 笔售单中排第 361 高。但放回它自己的类目：全库 77 笔步行房均价 1,961.23 元/㎡，本笔比步行房均值低 37.59%，在步行房中由低到高排第 14；在渝西广场片区 5 笔售单中比板块均价（2,028.99 元/㎡）低 39.68%。周期仅 14 天，为全库中位的 0.17 倍，是当日最快的售单之一；让价 23.54%（挂牌 15.80 万 → 成交 12.08 万）。该小区为台账首现；
25 队车站环南路（渝西广场片区 · 商业 · 简装 · 34.01㎡ · 7.50 万 · 2,205.23 元/㎡ · 全款 · 周期「当日」）是全库 375 笔售单中面积最小的一笔（34.01㎡，次小为 34.17㎡）。它是全库仅有的 2 笔商业物业之一，2,205.23 元/㎡比渝西广场片区均价高 8.69%，但商业与住宅不可直接比价。让价 25.00%（挂牌 10.00 万 → 成交 7.50 万）。该小区为台账首现；
荣华名都（123 转盘 · 高层 · 简装 · 三室二厅一卫 · 93.58㎡ · 27.00 万 · 2,885.23 元/㎡ · 全款 · 198 天）让价 32.50%（挂牌 40.00 万 → 成交 27.00 万，绝对额 13.00 万），10 月排第 16。单价在 123 转盘 22 笔售单中低于板块均价 9.55%（板块均价 3,189.88 元/㎡）；但在全库 21 笔「简装」售单中，本笔比简装均价（1,894.02 元/㎡）高出 52.33%。周期 198 天，全库排第 96 长，是中位的 2.36 倍。该小区为台账首现；
御景国际（神女湖片区 · 洋房 · 清水房 · 二室二厅一卫 · 71.93㎡ · 22.00 万 · 3,058.53 元/㎡ · 全款 · 114 天）让价 33.33%（挂牌 33.00 万 → 成交 22.00 万，绝对额 11.00 万），10 月排第 11。与 9 月 9 日同小区 114.61㎡清水房全款 3,141.09 元/㎡相比：面积 -37.24%、单价 -2.63%（两笔均为清水房、均为全款，是口径最接近的对照）；与 9 月 23 日同小区 78.20㎡清水房全款 2,685.42 元/㎡相比：面积 -8.02%、总价 +4.76%、单价 +13.89%。放回洋房类目，本笔比洋房均价（6,100.19 元/㎡）低 49.85%。

注意一个细节：神女湖片区在剔除今日记录后，历史售单仅 1 笔（3,824.63 元/㎡）。御景国际的 3,058.53 元/㎡比它低 20.03%，但板块累计仅 2 笔，这个差值没有任何统计意义。

九、让价与周期：均值 23.77%，长跑与速签各占三成

让价：8 笔售单全部带挂牌价，让价区间 6.90% ～ 40.69%，算术均值 23.77%、中位 24.27%。对照全库 98 笔带挂牌价售单（均值 17.36%、中位 13.20%），当日均值是全库的 1.37 倍、中位是全库的 1.84 倍；绝对额合计约 85.36 万（30.52 + 13.00 + 11.62 + 11.00 + 9.00 + 4.00 + 3.72 + 2.50）；
需要说明的是，样本仅 8 笔，且其中 3 笔让价超过 32%，这个差异只能描述为当日现象，不能推断为议价空间的趋势性变化；
周期：按字段计为 0（当日）/ 14 / 74 / 114 / 198 / 657 / 1,102 / 2,085 天，中位 156 天，是全库中位（84 天）的 1.86 倍，算术均值 530.5 天；
结构极端分化：3 笔（37.5%）周期 ≥365 天，而全库这一比例仅 16.6%；同时 3 笔（37.5%）在 90 天内成交，全库为 52.1%。「极慢」与「极快」在同一天各占三成——这是当日最真实的结构特征；
独家率：2/8 = 25.0%，明显低于 10 月 1—19 日 104 笔售单的 57.7%，也低于全库 375 笔的 37.9%；在 10 月 20 个交易日中并列第 4 低；
按揭率：3/8 = 37.5%，低于 10 月 1—19 日的 48.1% 与全库的 43.5%。需说明：付款方式记录的是买方支付选择，与房价走势之间无台账可验证的因果关系。

十、租单 3 笔：同样 1,200 元/月，单价差 1.71 倍

文海国际天街（兴龙湖片区 · 高层 · 装修 · 一室一厅一卫 · 54.55㎡）1,200 元/月 = 22.00 元/㎡·月，在全库 137 笔租单中排第 30 高；与 8 月 19 日同小区 80㎡的 18.75 元/㎡·月相比高 17.33%（面积 -31.81%，小户型单价天然更高）；
豪禧银山源（商贸城片区 · 公寓 · 装修 · 一室一厅一卫 · 38.79㎡）800 元/月 = 20.62 元/㎡·月，全库排第 33 高。该户型此前成交过两次：8 月 24 日 18.05、9 月 4 日 15.47 元/㎡·月，本笔为该户型 3 次成交中最高，较 8 月高 14.24%、较 9 月高 33.29%；放回公寓类目（10 笔，中位 21.42 元/㎡·月），本笔略低 3.73%；
巨宇江南（人民广场片区 · 高层 · 装修 · 二室二厅一卫 · 93㎡）1,200 元/月 = 12.90 元/㎡·月，全库排第 101 高，比全库租单中位（15.93 元/㎡·月）低 19.02%；与 9 月 21 日同小区 80㎡的 13.75 元/㎡·月相比低 6.18%；
当日最值得记住的一组对照：文海国际天街与巨宇江南月租金完全相同（均为 1,200 元），但单价一个是 22.00、一个是 12.90 元/㎡·月，相差 1.71 倍——差别全部来自面积（54.55㎡ vs 93㎡）。看租金不能只看月租数字。
当日租单占比 27.3%（3/11），3 笔租单单价中位 20.62 元/㎡·月，高于全库中位 15.93。

租单单价对户型、面积、楼栋与家具配置的敏感度远高于售单，单笔租金不能代表永川整体租金水平。

图 2｜10 月 20 日 · 永川二手房 8 单明细

十一、三个必须说清的读数陷阱

陷阱一：均价 -6.46%，不等于房价下行。当日 8 笔算术均价 3,631.06 元/㎡，比 10 月 1—19 日的 104 笔（3,881.83 元/㎡）低 6.46%，加权口径（3,825.63 vs 3,930.96）低 2.68%。但逐级剔除后：剔除最低 1 笔（五板桥 1,223.91）→ 7 笔 3,974.94，反高出 2.40%；剔除最高 1 笔（金科集美天宸 5,713.14）→ 7 笔 3,333.62，低 14.12%；剔除最低 2 笔 → 6 笔 4,269.89，高 10.00%。同一个交易日的均价方向，被单笔样本完全翻转。这样的数字不具备趋势解读价值。

陷阱二：板块均价在单日尺度上基本没有统计意义。当日 8 个板块中，5 个板块当日只有 1 笔。它们的历史样本量差异极大：万达商圈 63 笔、123 转盘 22 笔、兴龙湖片区 16 笔、凤凰湖片区 9 笔、人民广场片区 8 笔、渝西广场片区 5 笔、商贸城片区 5 笔、神女湖片区 1 笔。样本量为 1 时的「板块当日均价」只是一个个例，不能与板块历史均值做差后解读；神女湖片区累计仅 2 笔，任何板块层面的判断都言之过早。

陷阱三：口径不同，价格不可相减。当日的 8 笔售单分属洋房、高层、步行房、商业四种物业类型，以及清水房、简装、装修、精装修四种装修口径。全库分层均价显示：洋房 6,100.19（49 笔）> 高层 4,173.56（230 笔）> 商业 3,285.15（2 笔）> 步行房 1,961.23（77 笔）；装修口径上全新精装 5,508.72（22 笔）> 精装修 4,293.37（116 笔）> 清水房 3,963.61（95 笔）> 装修 3,363.09（97 笔）> 简装 1,894.02（21 笔）。高层与洋房之间近 2,000 元/㎡的差距，主要由物业类型解释，不是「涨跌」。本文所有跨期比较均已标注口径差异，未做同口径假设的地方一律不作价格判断。

十二、数据口径与合规声明

数据来源：骏耀房产网永川成交台账 2026 年 10 月 20 日录入的真实成交记录，共 11 条（二手房 8 条、租单 3 条），无抽样、无估算；
台账自 2026 年 8 月 1 日起连续记录，截至 2026 年 10 月 20 日累计 521 条；9 月 15 日「英井路 2 号」为重复报送，已按站内月刊口径剔除；8 月 1 日之前无连续记录，故不提供「本年第 X 单」；
单价 = 成交总价 ÷ 成交面积（建筑面积口径）；让价 =（挂牌价 − 成交价）÷ 挂牌价；成交周期按「1 年 = 365 天、1 个月 = 30.44 天」折算，「当日」计 0 天；
单日样本仅 11 条，分散于 8 个板块、其中 5 个板块各 1 笔，且含 1 笔商业物业，不足以推断整体市场走势，本文不构成任何房产购买、出售、租赁、投资或融资的决策建议；
不同装修口径与不同物业类型之间的单价不可直接相减；
待核实项：① 荣华名都、红河枫景、乐信凤凰郡 3 笔的挂牌日期与成交周期字段均相差 4 天（呈系统性偏差），金科集美天宸、御景国际相差 2 天；② 万科城-城璟挂牌日期 2023 年 9 月 12 日距成交 1,134 天，与周期字段 1,102 天相差 32 天；③ 25 队车站环南路挂牌日期与成交日同为 2026 年 10 月 20 日。以上均原样保留，未做修改，提请数据维护方复核；
本文数据由骏耀房产网整理发布，未经授权请勿转载。

永川二手房公共收益去哪了｜4 类收入 3 条法律底线 5 步查账

Wed, 21 Oct 2026 11:59:39 +0800

📌 数据使用说明

本文规则、案例与数字来自《中华人民共和国民法典》、《重庆市物业管理条例》、重庆市政府公开报道（2026 年 9 月 6 日、2026 年 9 月 7 日两篇）、人民法院公开判决与人民法院公开案例，以及公开平台观察与消费者反馈。判决与案例均以公开裁判文书、公开报道显示为准，个案后续执行存在争议的不作既成结果表述。本文为市场观察，不发布骏耀房产网对单一小区“具体跌幅百分比”的自有结论。

一、反常识开场：最怕的不是物业费，而是你从没见过的那本账

在永川看二手房，从兴龙湖、凤凰湖、神女湖一带的次新房，到万达商圈、渝西广场周边的高层，再到胜利路、大南门、蚂蝗桥一带的老小区，带看通常先问物业费多少钱。长期持有还要看一本很少有人主动出示的账——小区公共收益账。

物业费是业主往外掏的钱，公共收益是往里进的钱：电梯广告、地面停车、快递柜、充电桩、公共用房出租。《民法典》已明确这笔钱的归属，但不少业主仍没见过完整公示。账本是否透明，会影响买家对小区治理、维修资金压力和大修风险的判断。

骏耀提示：与 Vol.13 讲的物业费欠费清算、Vol.34 讲的专有与共有部位权属不同，本文只看一件事——这本“进账的账”能不能查、怎么查、查不到该怎么办。

二、4 类收入：这本账里到底进的是什么钱

收入 1：电梯、楼道与外立面广告位收入。轿厢框架广告、楼道灯箱、外墙与道闸广告，最常见也最容易被“只有物业知道”。复核时按点位数量与合同单价反推。
收入 2：公共区域停车与临停收费。占用业主共有的道路、场地停放汽车产生的收入，属共有部分收入。永川公开平台上关于停车计时收费、包月车库服务质价不符的反馈，指向的正是这类收入的收取与去向。
收入 3：快递柜、充电桩、通信基站等场地占用费。单笔不大但合同期长，特征是进场容易、公示难，物业常以商业合同为由拒绝公开，恰恰是条例明确要求公开的内容。
收入 4：公共用房、架空层、闲置空间出租及摊贩进场费。这一类最容易与专有、共有部位权属纠缠，判断口径只有一条：看权属来源，不看出租方是谁。

三、3 条法律底线

底线一：共有部分产生的收入，扣除合理成本后归业主共有。《中华人民共和国民法典》第二百八十二条：利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。重庆一起公开判决（2024）渝0112民初4685号显示，司法审计确认案涉 2008 年至 2022 年 1 月 5 日期间物业代收收入 28,470,974.31 元；法院核定合理成本、相关扣除并扣除已支付的 633 万元后，判令物业服务人支付 13,196,182.02 元；其核心证据是司法审计与账本——没有账本，主张很难落地。
底线二：公开是法定义务，不是物业的增值服务。《中华人民共和国民法典》第九百四十三条明确，物业服务人应当定期将服务事项、收费项目与标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开，并向业主大会、业主委员会报告。“我没义务给你看”这句话本身就站不住。
底线三：有异议必须答复，不满意可以投诉。《重庆市物业管理条例》第六十一条把公共收益收支情况及相关合同、协议列入应当按规定及时公开的事项，明确业主有异议的物业服务人应当答复，对答复不满意的可向有关部门投诉。这条底线给了买家一条不走诉讼的低成本路径。

四、5 步查账：签约前把这五件事跑完

第 1 步先上系统看公示。据重庆市政府 2026 年 9 月 6 日公开报道，重庆“智慧物业”系统于 2025 年 5 月在渝快办上线，归集全市 8349 个小区、1400 余万项行业数据，实名用户 131 万户，可查公共收益、服务标准、履约情况与维修资金。系统接入不动产登记数据并绑定业主身份；买方尚未过户时，可请卖方当面出示相关页面并截图留证，不能用中介口述代替系统记录。
第 2 步现场核对公示栏与“三亮三即时”。据重庆市政府 2026 年 9 月 7 日公开报道，重庆自 2025 年起推行“三亮三即时”，全市 8349 个物业小区全覆盖，服务信息公示率 100%；公示原则为半年一公开、公开就半年，有条件的一季度一公开。带看时顺手拍下公示栏，重点看有没有收益科目和起止期间。
第 3 步向物业或业委会要三样东西。公共收益收支明细、经营合同或协议、成本支出凭证。只给汇总数、不给合同与凭证的，视同未公开。
第 4 步用“合理成本”这把尺子复核。人民法院公开案例中，某小区电梯及楼道广告收入 18,600 元、公共区域停车费 32,400 元，合计 51,000 元，法院核定合理成本 9,000 元后判令返还 42,000 元。成本不是物业自报多少就是多少，要有凭证支撑。
第 5 步查不到就走主责入口。本期主责入口为重庆市永川区住房和城乡建设委员会与属地街道、社区；公开问政案例中，已有住建部门责令物业公示并退还不当集资。重庆市永川区不动产登记事务中心负责权属登记，不查公共收益；学区政策以重庆市永川区教育委员会口径为准；涉及书面承诺证据保全，可咨询重庆市永川公证处。

五、2 条资金红线

资金红线一：未见决议、预算和收款账户，不预付“未来大修分摊”。公共收益账本长期不完整的小区，外墙翻新、电梯更换、管网改造可能需要依法使用维修资金或由业主另筹。买方在未见业主共同决定、工程预算与合规收款账户前，不宜在价款之外预付任何名目的大修款项；确有已决事项的，应在合同中写明费用承担、尾款预留与披露不实责任。
资金红线二：不凭口头估算为“公共收益结余”单独加价。公共收益属于全体业主共有，单户卖方不能自行估算所谓“应分份额”并要求在房价外加价。只有已有合法有效的业主共同决定、可核验的分配金额和明确的领取主体时，才讨论交割安排；“公共收益可以抵扣物业费”同样应以共同决定和书面公示为准。

骏耀提示：公开平台观察显示，永川买房人对物业的不满，多数集中在收费标准与服务质量不匹配，而不是这本收益账。但从持有成本看逻辑恰好相反——物业费是看得见的支出，公共收益是被忽略的收入，两者共同决定小区有没有钱做日常养护和大修。

六、免责声明

骏耀作为永川房产市场观察者，依据公开法律条文、重庆市政府公开报道、人民法院公开判决与公开案例及公开平台观察整理本文，不对任何单一小区、单一房源的公共收益金额作自有结论发布，也不对单一小区“具体跌幅百分比”作自有结论发布。
本文引用的系统归集数据、公示覆盖率与公示频次均来自重庆市政府公开报道的市级口径，不代表永川区单独统计数据。
文中判决与案例均为人民法院公开裁判文书与公开案例，个案结论不直接适用于其他交易，执行争议部分不作既成结果表述。
本文所列查询路径与投诉入口为公开口径，具体以重庆市永川区住房和城乡建设委员会、属地街道办事处及社区当期口径为准。
本文不构成法律意见，也不构成投资建议；涉及具体权利义务安排的，请咨询专业法律人士。本文内容未经授权请勿转载。

七、相关阅读

恒大悦府小区百科：153栋2669户、33笔成交4246元/㎡与11笔租赁样本

Wed, 21 Oct 2026 11:49:35 +0800

永川华创大道566号的恒大悦府（房源库编号 677，2019 年登记建成），带来本系列迄今最特别的一份官方档案：永川区政府 646 条预售通告中 15 条证载此地，2017 年三证以「中泰海棠壹品一期A组团」为名、2018-2021 年十二证以「恒大悦府二期」为名，开发主体全部为重庆中泰旅业发展有限责任公司——同一门牌、两个项目名、同一主体，为系列首见。价格端，44 条台账（买卖 33 笔 + 租赁 11 笔）中买卖加权 4246 元/㎡，与银行评估均价 4175 元/㎡仅差 71 元（+1.7%），与红河枫景同为系列最贴近评估线的样本；但 22 笔（66.7%）低于评估线，高层 25 笔加权 3700 元/㎡、八成低于线，贴平靠别墅 6659 元/㎡拉动，结构高度分化，极差 3.62 倍为系列最宽。学区呈「小学五洲小学门牌单列 + 初中永川中学宋锦桥校区路段级」组合。本文按官方备案、成交、学区、配套、按揭、必查六模块归档。

一、官方档案与参数核验

1.1 房源库登记参数

恒大悦府位于重庆市永川区华创大道566号，城南片区，房源库编号 677，登记建成年代 2019 年，物业类型为住宅、小区类型为大型社区。建筑类型登记为高层住宅、洋房、联排别墅、四合院四类业态，是本系列已解析样本中登记业态最多的一例（对照：巴塞罗那登记「洋房、小高层」两类，东欣桂语元山为纯洋房）。建筑结构钢混，楼栋总数 153 栋，规划户数 2669 户，建筑面积 390,000㎡、占地面积 466,666㎡，容积率 1.19（本系列低位档，对照：红河枫景 3.47 为最高、东欣桂语元山 1.50），绿化率 35.00%，产权年限登记 50 年。开发商登记为重庆中泰旅业发展有限责任公司，物业为重庆恒大金碧商业管理有限公司，物业费无登记；地下车位 3,196 个，折算约 1.20 个/户，处系列高位（对照：巴塞罗那约 0.35、东欣桂语元山 1.19）。市政配套供水侨立水务、供电重庆电力、供气重庆燃气，三项齐全。房源库当前显示二手在售 6 套、出租 3 套（数量口径，具体房源以实际挂牌为准）。登记建筑面积摊到每户约 146㎡，高于本系列多数样本的每户百㎡上下口径，与四类业态混合（含别墅、四合院）的体量构成同向。

1.2 三处登记疑点（以住建备案为准）

其一，占地大于建筑面积，为本系列首见：登记建筑面积 390,000㎡除以占地 466,666㎡得约 0.84，低于容积率登记值 1.19——本系列其余样本均为建面大于或接近「容积率×占地」的计容口径，本案反向差额明显。可能的解释包括占地字段含集中绿地、配套用地或分期未计容部分，本站不做超出现有证据的判断，以住建备案为准。

其二，年代口径分批：登记建成年代 2019 年，而官方通告证载一期组团 2017 年即取证（详见 1.3），两者相差两年以上，属大盘分批开发、按末批交付登记的口径，非登记错误。

其三，物业费无登记：本系列多数样本物业费在 0.9-2.8 元/㎡·月，本案字段留白，持有成本签约前必查（详见 6.1）。

1.3 官方预售通告：15 条证载、63 幢，「同门牌两项目名」系列首见

本站对永川区人民政府「商品房预售通告」栏目 646 条公示做全量检索，「恒大悦府」在标题层面命中 11 条；对标题未命中的公示再做正文补扫，新增 4 条，合计 15 条证载、涉及 63 幢，覆盖登记 153 栋的 41.2%。逐条核对后得到本系列迄今最特殊的一组发现：

同一门牌、两个项目名：2017 年三证——（2017）预字第 037 号、042 号（影像补扫确认）、060 号（标题载明）——以「中泰海棠壹品一期A组团」为名（060 号证载 5、29-33、35、36 幢）；2018-2021 年十二证以「恒大悦府二期」为名，证载 46、50 幢（2018-093）、129-134 幢（2019-043）、113、114、123、124 幢（2020-032）、135、137、138 幢（2020-019）、139 幢（017）、149 幢（016）、143 幢（064）、141 幢（079）、79-86 幢（088）、140 幢（099）、144 幢（018）、142 幢（036）。
开发主体同一：15 条证载开发主体全部为「重庆中泰旅业发展有限责任公司」，与房源库登记开发商一致——「中泰海棠壹品」与「恒大悦府」并非两个开发主体先后拿地，而是同一主体在同一地块上先以自有品牌、后以「恒大」合作名义报建。一期用小编号（5-36 幢）、二期用大编号（46-150 幢），幢号体系互相衔接。
监管银行涉及三家，可辨读 13 条：建设银行永川支行 3 条（2017 年三证）+ 交通银行永川支行 1 条（2018-093）+ 广发银行重庆江北支行 9 条（监管账号统一为 9550880213749700659）；另 2 条影像要素不可辨读，如实留白。这是本系列已解析样本中监管银行数量最多的一例（对照：东欣桂语元山为两银行并存）。

需要说明：站内小区库存在「中泰海棠壹品」独立词条的潜在混淆可能，本站按幢号体系、开发主体与坐落交叉核对后，将 2017 年三证归入本案证载链，其余同名不同坐落的条目不计入。历史项目名与现行门牌的对应关系，以不动产权证载为准。

1.4 小区鸟瞰与楼栋编号档案

上图为本站依据公开地图坐标（29.320735, 105.917813）绘制的等比例区位示意图，仅用于说明相对位置与直线距离关系，非卫星影像、非实拍效果图；图中圆圈为 1-4 公里直线距离环，距离为球面直线距离，非步行或车行距离，不作为位置承诺。文首沙盘影像用于呈现项目形态，本图用于呈现区位关系，两者用途不同。

上图来自骏耀房产网房源图库，为项目分期阶段的楼栋编号影像：139#-150# 高层与洋房编号与 1.3 节官方证载的二期三批次幢号（139、140、141、142、143、144、149 幢）互相印证。该图为历史宣传资料，楼栋现状、名称与编号以现场及不动产权证载为准。

二、44 条台账：33 笔买卖 + 11 笔租赁

2.1 样本构成与总量

平台台账共 44 条记录，无混入记录、零异常剔除，实际记录区间 2023-08-29 至 2026-10-10。按口径拆分：二手房 22 笔、新房 11 笔、租赁 11 笔，工抵房 0 笔。一手与二手并存的形态与「2017 年取证、分批交付」的官方证载链互相吻合——2023-2026 年仍有新房成交，对应后期批次在售尾盘。

买卖 33 笔合计成交总额 1,494.05 万元、总面积 3,519.09㎡，加权均价 4246 元/㎡，中位数 3821 元/㎡。中位明显低于加权 425 元/㎡，说明少量高单价大面积个案（别墅、洋房）把加权值向上拉，读表时应同时看两个口径。

2.2 业态三分与轨道拆分：高层全面低于线，别墅全部高于线

业态	笔数	加权均价（元/㎡）	低于评估线
高层	25	3700	20
洋房	5	4621	2
别墅	3	6659	0

业态三分是理解本盘的钥匙：高层 25 笔加权 3700 元/㎡，20 笔低于评估线（80%），是「66.7% 低于线」这一整体数字的主要来源；别墅 3 笔全部高于评估线（6659 元/㎡对评估线 4175 元/㎡），洋房居中（4621 元/㎡，2 笔低于线）。同一社区内，业态差异决定的价差远大于年度走势的波动。

轨道拆分：二手 22 笔加权 4348 元/㎡（中位 3753）对新房 11 笔加权 4017 元/㎡（中位 4088），两条轨道的中位与加权交叉（二手加权高、新房中位高），样本量不足以支撑两轨价差断言，本站仅如实并列。

2.3 年度走势：-30.9% 的表象与 2024 年一次下台阶的真实形态

年度	笔数	加权均价（元/㎡）	低于评估线笔数
2023	2	5725	0
2024	15	3974	11
2025	8	4716	5
2026（1-10 月）	8	3955	6

四年走势 5725 → 3974 → 4716 → 3955 元/㎡，首末累计约 -30.9%。但有两点必须提示：一是2023 年仅 2 笔且为新房（4897、6277 元/㎡），代表性弱，首末降幅的实际参考价值有限；二是2024→2026 三年为 3974→4716→3955，首尾几乎走平——真实的价格形态是 2024 年一年内完成下台阶（15 笔中 11 笔低于评估线），此后在低位徘徊，2025 年的回升（4716 元/㎡）主要由 11 月别墅个案（9517 元/㎡）拉动。近 12 个月 10 笔加权 4634 元/㎡、中位 3630 元/㎡，加权与中位差 1004 元/㎡，同样是别墅个案拉动的结果。

2.4 面积段分布：90-110㎡主力段，130㎡以上另成一个价格体系

面积段	笔数	加权均价（元/㎡）
50-70㎡	1	3573
70-90㎡	5	3527
90-110㎡	15	3809
110-130㎡	6	3668
130㎡以上	6	5829

90-110㎡为绝对主力（15 笔占 45.5%），四段普通住宅（50-130㎡）的单价收敛在 3527-3809 元/㎡的窄区间内；130㎡以上段 5829 元/㎡突然抬升一个台阶，该段 6 笔全部为别墅（3 笔）与洋房（3 笔），说明本盘的面积段单价分化本质上是业态分化在面积维度上的投影，而非「面积越大单价越高」或「越低」的单调关系。

2.5 极值样本：极差 3.62 倍，系列最宽

最高单价 9517 元/㎡：2025-11-16 二手房／别墅 145.0㎡，成交价 138.0 万元；
最低单价 2626 元/㎡：2025-01-13 二手房／高层 76.55㎡，成交价 20.1 万元；
最高总价 138.0 万元：即上述别墅个案；
最低总价 20.1 万元：即上述高层个案。

最高与最低单价相除为 3.62 倍，为本系列已解析样本中最宽（对照：东欣桂语元山 1.45 倍最窄、红河枫景 1.79 倍、新鸥鹏巴川府 2.90 倍、巴塞罗那 2.05 倍）。最高总价恰为最低总价的 6.9 倍。两个极值分别来自四类业态的两端，同一社区内并存「138 万的别墅」与「20 万的高层」，是本盘「四业态混合大盘」定位在成交端的直接体现，也提示：讨论本盘价格必须先锁定业态，跨业态的平均数参考价值有限。

2.6 逐笔成交台账

日期	房源	业态	面积㎡	成交价(万)	单价元/㎡
2023-10-22	新房	高层	95.57	46.8	4897
2023-12-10	二手房	洋房	143.39	90.0	6277
2024-01-28	二手房	高层	95.39	37.9	3973
2024-02-18	二手房	高层	90.85	37.8	4161
2024-02-20	二手房	高层	123.5	45.0	3644
2024-03-23	二手房	高层	123.5	50.0	4049
2024-04-07	二手房	高层	107.3	41.0	3821
2024-04-13	二手房	高层	124.11	44.5	3586
2024-05-13	二手房	洋房	133.86	65.8	4916
2024-06-17	二手房	高层	75.73	24.0	3169
2024-07-13	新房	高层	95.57	43.58	4560
2024-07-30	新房	洋房	112.04	42.8	3820
2024-08-03	二手房	高层	91.2	40.8	4474
2024-09-15	新房	高层	108.68	39.98	3679
2024-11-02	新房	洋房	107.3	44.8	4175
2024-11-22	二手房	高层	109.0	41.98	3851
2024-12-14	二手房	洋房	144.89	53.0	3658
2025-01-08	新房	高层	95.39	39.0	4088
2025-01-13	二手房	高层	76.55	20.1	2626
2025-03-24	二手房	高层	75.73	21.0	2773
2025-06-04	新房	高层	75.73	33.8	4463
2025-06-26	二手房	高层	96.58	26.18	2711
2025-07-13	新房	高层	72.78	33.88	4655
2025-11-16	二手房	别墅	145.0	138.0	9517
2025-11-24	二手房	高层	108.71	40.068	3686
2026-02-24	二手房	高层	69.96	25.0	3573
2026-03-15	新房	高层	91.88	32.0	3483
2026-04-19	新房	高层	115.36	42.68	3700
2026-05-02	二手房	高层	95.57	27.0	2825
2026-05-26	新房	高层	118.36	38.0	3211
2026-06-24	二手房	高层	95.57	26.6	2783
2026-07-27	二手房	别墅	145.9	80.0	5483
2026-07-27	二手房	别墅	158.14	81.0	5122

2.7 租赁 11 笔：毛收益中位 3.6%

租赁 11 笔占台账 25.0%，实际区间 2023-08-29 至 2026-10-10。月租均值 1250 元、中位数 1200 元、区间 1000-1600 元；单方租金均值 12.63、中位 12.61 元/㎡·月，区间 9.52-14.34。以评估均价 4175 元/㎡折算的毛收益率中位 3.6%，区间 2.7%-4.1%（未扣税费、空置与维修成本），低于巴塞罗那 4.1% 与红河枫景 4.0% 的同口径水平。

面积段	笔数	月租均值（元）	单方（元/㎡·月）	毛收益
50-70㎡	1	1000	14.34	4.1%
70-90㎡	2	1100	13.78	4.0%
90-110㎡	4	1250	12.00	3.5%
110-130㎡	4	1388	12.25	3.4%

三点提示：其一，与买卖端同形态，面积越大单方租金越低（50-70㎡段 14.34 对 110-130㎡段 12.25）；其二，按年度看 2023 年 2 笔月租均值 1100 元、2024 年 2 笔 1250 元、2025 年 2 笔 1225 元、2026 年 5 笔 1320 元，各年 2-5 笔样本过少，本站不做租金走势判断；其三，房源库当前出租 3 套（122㎡ 1500 元/月、99㎡ 1400 元/月、50㎡ 900 元/月），与台账 11 笔历史成交为两个口径（当前挂牌对历史成交），并不矛盾，其中 122㎡与 50㎡挂牌面积不在台账租赁面积序列内，属不同批次房源的正常现象。

日期	面积㎡	月租元	单方元/㎡·月
2023-08-29	70.0	1000	14.29
2023-10-13	110.0	1200	10.91
2024-02-05	89.65	1200	13.39
2024-06-24	107.0	1300	12.15
2025-08-01	115.0	1450	12.61
2025-09-27	69.72	1000	14.34
2026-05-19	112.78	1600	14.19
2026-06-16	108.71	1500	13.80
2026-07-04	105.0	1000	9.52
2026-07-23	95.9	1200	12.51
2026-10-10	115.36	1300	11.27

2.8 付款、流速与字段留白

付款方式字段仅 4 笔有值（按揭 3 笔、全款 1 笔），其余 29 笔未标注，本站不做付款结构断言；挂牌价字段 0 条有值、成交周期字段 0 条有数值，无法做议价空间与流速判断，均如实留白。

装修字段 26 笔有值（「装修」19 笔、清水房 4 笔、精装修 3 笔），标注率 59.1%；户型字段 44 笔 100% 有值：三室二厅二卫 31 笔、二室二厅一卫 8 笔、四室二厅二卫 5 笔，与本盘「刚需三房为主、少量两房与大四房」的户型构成一致，是本系列户型标注率最高的样本之一。

三、学区原文归档（2026 年教委公示）

本站仅归档官方公示原文，招生范围与录取安排以永川区教委当年度实时公布为准，以下内容不构成入学承诺。

3.1 小学阶段：五洲小学（原文第 18 条，门牌单列）

2026 年永川区小学招生原文第 18 条「五洲小学」下，南大街辖区段以门牌单列本案：

「南大街辖区：华创大道，华创大道66号（港九香山屿）、169号、279号（汇悦悦庭）、566号（恒大悦府）、295号（横河安置房），原崩山、回龙、中河村，海棠大道888号（凰城御府），兴南路300号（回龙苑）。以上路段户籍和房屋产权在辖区范围内的年满6周岁适龄学生；……」

同时，原文第 2 条「上游小学小南校区」条目之下另有一句涉及本案门牌：

「五洲小学招生范围内南大街辖区华创大道，华创大道66号（港九香山屿）、169号、279号（汇悦悦庭）、566号（恒大悦府）、139号（银山公馆）、801号（银山公馆）、295号（横河安置房），原崩山、回龙、中河村，海棠大道888号（凰城御府），兴南路300号（回龙苑）“有户无房、有房无户”的年满6周岁适龄学生。」

两句对照的准确读法是：户籍和房屋产权同在辖区的适龄学生，按第 18 条归五洲小学（本案门牌单列）；「有户无房、有房无户」情形被列入第 2 条「上游小学小南校区」条目之下的表述（该句以「五洲小学招生范围内……」开头、挂在「上游小学小南校区」条目下，指向该类生源的就读安排）。两类生源的最终认定以永川区教委当年度审核为准，本站不做超出原文的推断。

3.2 初中阶段：永川中学宋锦桥校区（路段级，非门牌单列）

2026 年永川区初中招生原文第 1 条「永川中学」宋锦桥校区段以路段表述覆盖本案（华创大道整段列入，未单列门牌号）：

「宋锦桥校区：泸州街，杨家坡，迎宾大道，……南大街（含川东农贸市场），兴南路，小桥子，南郊路，圣水路，科园路，新泰路。华创大道，内环南路单号431号、双号594号及以后路段，内环东路，海棠大道777号（永兆逸家）、888号、899号，人民东路369号、168号、16号（五米阳光、红河枫景、华创），……」

同段原文对「有户无房、有房无户」另有例外安排：宋锦桥校区招生范围内南大街辖区（含华创大道）该类小学毕业生被列入除外条款，就读北山中学或永川九中。

综合起来，本案初中的准确归档是：户籍和房屋产权同在辖区 → 永川中学宋锦桥校区（路段级，「华创大道」整段）；「有户无房、有房无户」→ 北山中学或永川九中。这是本系列「小学门牌单列 + 初中路段级」组合（巴塞罗那、宇界维诗卡之后又一例），且本案初中路段级条款同样按生源类型分流出两套就读路径，认购时务必按自家户籍与产权状态逐句比对，不可只看校名。

3.3 三处边界与易混提示

多校划片条款对本案不适用：原文第 19 条「多校划片」针对的是同心苑AB区（五洲或凤凰湖小学）、银山公馆（五洲或红专小学）等特定门牌，本案（华创大道566号）未列入该条，不适用多校划片，本站不做延伸解读。
银山公馆与本案同路不同盘：华创大道139号、801号（银山公馆）与本案同在华创大道，且多校划片条款单列该校址（五洲小学或红专小学），与本案归档完全不同；此前已解析的豪禧银山源亦为另一小区，三者不可混同。
地图点位校名不是划片校名：公开地图中距本案 2.83 公里（正东）的「凤凰湖中学」与 3.52 公里（东北）的「永川中学新校区」，均未出现在 2026 年原文与本案相关的表述中，与本案划片的「永川中学宋锦桥校区」不是同一所指，三者不可混同；本站已解析的红河枫景同属宋锦桥校区，但以「人民东路369号、168号、16号」门牌单列，与本案的路段级归档方式不同，可作对照。

四、配套与直线距离

以下为公开地图坐标（WGS-84）换算的球面直线距离（21 个点位，方位经两种独立算法交叉校验且结果一致），非步行或车行距离，不作为位置承诺：

配套点	类别	直线距离	定位
凤凰湖公园	生态公园	1.93 km	小区正东方向
永川区凤凰湖中学	学校	2.83 km	小区正东方向
永川观音山公园	生态公园	3.03 km	小区东北方向
永川体育场	体育场馆	3.15 km	小区东北方向
乐和乐都主题公园度假群	参考点	3.23 km	小区西南方向
永川体育中心	体育场馆	3.31 km	小区东北方向
永川客运中心	交通	3.43 km	小区西北方向
永川中学新校区	学校（永川中学另一校区，非 2026 年划片校）	3.52 km	小区东北方向
重庆文理学院红河校区B区	高校	3.54 km	小区东北方向
永川区人民医院	医疗（综合医院）	3.72 km	小区正北方向
重庆现代制造职业学院	高校	3.79 km	小区正东方向
重庆市永川职业教育中心	学校	3.80 km	小区正东方向
永川中央森林公园	生态公园	3.84 km	小区正北方向
重庆文理学院红河校区A区	高校	4.02 km	小区正北方向
人民广场	城市广场	4.21 km	小区正北方向
重庆枫叶国际学校	学校	4.27 km	小区东北方向
渝西广场	地标	4.29 km	小区西北方向
重庆市永川民进学校（新校区）	学校	4.32 km	小区正东方向
永川区人民政府	政务	4.35 km	小区正北方向
金科·中央公园城	地标	4.54 km	小区东北方向
棠城公园	生态公园	4.59 km	小区正北方向

配套结构有三点值得记录：一是最近点位为正东 1.93 公里的凤凰湖公园，本案距凤凰湖片区生态资源一湖之隔，但行政板块仍登记为城南片区，属两个片区的衔接地带；二是高教资源成带分布——重庆文理学院红河校区B区 3.54 公里（东北）、A区 4.02 公里（正北）、重庆现代制造职业学院 3.79 公里（正东）、重庆市永川职业教育中心 3.80 公里（正东）、重庆枫叶国际学校 4.27 公里（东北），3.5-4.3 公里圈内教育点位密集；三是医疗与城市级资源集中在 3.7-4.4 公里圈层——永川区人民医院 3.72 公里（正北）、人民广场 4.21 公里（正北）、永川区人民政府 4.35 公里（正北），对本盘而言属「车行可达、步行偏远」的区间。

需要说明两处留白：其一，划片初中永川中学宋锦桥校区未能在公开地图点位中以同名检索到（地图中「凤凰湖中学」「永川中学新校区」均非划片校名，见 3.3），故距离表中不含划片初中，其实际位置请实地踏勘；其二，公开地图未收录本片区超市、商场、银行等商业网点数据，日常购物与金融配套请实地踏勘。另需如实说明：本案周边 3 公里内无轨道交通与大型商业综合体点位入表，配套密度低于本系列已解析的兴龙湖、万达商圈样本，这与城南板块的城市发展阶段一致。

五、评估价、首付与月供测算

5.1 评估线结构：66.7% 低于线的「贴平」

房源库评估指导价区间为 3500-4800 元/㎡，评估均价 4175 元/㎡；同时房源库另载分业态评估口径「电梯 3850 元、洋房 4500 元」——4175 元/㎡恰为两口径的中值，即本盘评估线本身按业态分层（高层低、洋房高），与 2.2 节成交端「高层 3700、洋房 4621、别墅 6659」的业态梯度同构。

买卖 33 笔加权 4246 元/㎡，高于评估均价仅 71 元（+1.7%），与红河枫景（+1.9%）、新鸥鹏巴川府（+0.9%）同属系列最贴近评估线的一档；但33 笔中 22 笔低于评估线（66.7%），低于线比例远高于红河枫景的 42.0%——同样是「贴平」，红河枫景是 50 笔样本高度收敛（三口径极差仅 18 元）的普涨式贴平，本案则是高层普遍低于线、别墅全部高于线的结构合成贴平。对购房人的直接含义：高层房源大概率触发按评估封顶，别墅洋房则有按成交价足额贷款的空间，逐案核对银行实际评估认定值是共同前提。

5.2 在售 6 套逐套测算

特别提示：现在最新的贷款政策，首套房和二套房贷款利率都是 3.15%，贷款成数都是 85%，最长贷款年限 40 年（480 期，等额本息），贷款额 = MIN（评估认定值, 挂牌价）× 85%。台账付款方式仅 4 笔有值（按揭 3、全款 1），无按揭成交单价样本，故本节以房源库在售 6 套挂牌逐套测算：

在售房源	挂牌总价	折合单价	首付（比例）	月供
2室2厅1卫 69㎡精装	29.80 万	4319 元/㎡	5.31 万 · 17.8%	898 元
3室2厅2卫 105㎡精装	42.80 万	4076 元/㎡	6.42 万 · 15.0%	1334 元
3室2厅2卫 112㎡精装	42.80 万	3821 元/㎡	6.42 万 · 15.0%	1334 元
3室2厅2卫 112.04㎡精装	43.80 万	3909 元/㎡	6.57 万 · 15.0%	1365 元
3室2厅2卫 112㎡精装	46.80 万	4179 元/㎡	7.05 万 · 15.1%	1457 元
5室2厅3卫 311㎡精装	388.00 万	12476 元/㎡	277.63 万 · 71.6%	4047 元

读表要点： 6 套中 4 套（105㎡、112㎡×2、112.04㎡）挂牌单价低于或贴近评估线，按成交价足额 85% 贷款、首付 15.0%-15.1%，为系列在售测算中最接近常规预期的一组；69㎡案挂牌 4319 元/㎡略高于评估线，首付 17.8%；311㎡大面积案挂牌 388 万元（12476 元/㎡），而按评估均价折算的评估认定值仅 129.84 万元，挂牌高出评估认定值约 2 倍，首付被动升至 71.6%（277.63 万元）、月供 4047 元——大面积改善产品在本盘的评估落差最为极端，与巴塞罗那 142㎡案（首付 59.6%）同为系列评估落差的代表性个案。除 311㎡案外，5 套挂牌单价（3821-4319 元/㎡）均贴近近 12 个月成交加权 4634 元/㎡的高层与洋房成交区间，挂牌定价与近期成交同向。利率与成数按首套二套同口径处理，月供不构成贷款承诺，具体以银行实际评估与审批为准。

六、必查事项与免责声明

6.1 交易前必查事项（本站按证据缺口列出）

先锁业态再看价：高层 25 笔加权 3700 元/㎡（80% 低于评估线）对别墅 3 笔 6659 元/㎡（0 笔低于线），极差 3.62 倍为系列最宽，跨业态比较与跨业态议价均无意义，出价前先锁定同业态近期成交；
银行评估认定值逐案取得：评估区间 3500-4800 元/㎡且分业态口径并存（电梯 3850、洋房 4500），同一套房源在不同银行、不同业态口径下的认定值差异可能明显，高层房源大概率触发按评估封顶，差额需自有资金补足；
大面积改善产品的评估落差：311㎡在售案挂牌高出评估认定值约 2 倍、首付 71.6%，同类大面积房源购买前务必先取得银行评估认定值再做资金安排；
「同门牌两项目名」的产权核对：2017 年「中泰海棠壹品一期A组团」三证与 2018-2021 年「恒大悦府二期」十二证为同一主体同门牌的先后报建名，涉及一期幢号（5、29-33、35、36 幢）的房源，签约前核对不动产权证载项目名与幢号；
官方证载覆盖 41.2%：15 条证载涉及 63 幢，未覆盖的楼幢无官方证载幢号可查，以不动产权证载与住建部门档案为准；
占地大于建筑面积的登记差额：建面 390,000㎡对占地 466,666㎡（比值约 0.84）低于容积率 1.19，为系列首见，可能含未计容口径差异，签约时以合同证载面积为准；
物业费无登记：持有成本字段留白，收费标准与物业服务内容签约前与物业（重庆恒大金碧商业管理有限公司）核对；
学区两级均按生源类型分流：小学户籍产权类归五洲小学（门牌单列）、「有户无房、有房无户」类表述列于上游小学小南校区条目下；初中户籍产权类按「华创大道」路段归永川中学宋锦桥校区、「有户无房、有房无户」类就读北山中学或永川九中——务必按自家户籍与产权状态逐句比对原文，以教委当年度审核为准；
同路易混小区：华创大道139号、801号（银山公馆）适用多校划片（五洲或红专小学），与本案归档不同；地图点位「凤凰湖中学」「永川中学新校区」均非划片校名；
车位与产权口径：地下车位 3,196 个（约 1.20 个/户）为登记值，产权年限 50 年、建成年代 2019 年为分批交付登记口径，车位租售条件与土地年限以证载为准；
样本边界明显：2023 年买卖仅 2 笔、租赁各年 2-5 笔、付款方式仅 4 笔有值、挂牌价与成交周期字段 0 条有值、装修字段标注率 59.1%，详见 2.3 与 2.8 节，相关结论不做走势外推；租赁毛收益率基于评估均价折算，非实际成交回报；
配套密度属城南板块现状：最近点位凤凰湖公园 1.93 公里，医疗与政务资源在 3.7 公里以外，3 公里内无大型商业综合体点位入表，日常通勤与购物请实地踏勘。

6.2 免责声明

本文所有成交数据来自骏耀房产网 2023 年 8 月至 2026 年 10 月平台成交台账（实际记录区间 2023-08-29 至 2026-10-10，共 44 条，其中二手房 22 笔、新房 11 笔、租赁 11 笔、工抵房 0 笔，无混入与异常剔除），为历史记录归档，不代表实时售价与未来走势；
文中银行评估价、首付与月供均为按公开政策口径的测算示例（利率 3.15%、成数 85%、年限 40 年、480 期等额本息），测算基于在售挂牌而非按揭成交，具体以合作银行实际评估与审批为准，不构成贷款承诺；
学区信息为 2026 年官方公示原文归档（小学属五洲小学招生范围，以「华创大道566号（恒大悦府）」门牌单列；初中落入永川中学宋锦桥校区「华创大道」路段表述，非门牌单列），招生范围与录取安排以永川区教委当年度实时公布为准，本文不构成入学承诺；
配套距离为公开地图坐标换算的球面直线距离，不代表步行或车行时间，不作为位置承诺；划片初中未能在公开地图点位中以同名检索到，故未列入距离表；
官方档案部分来自永川区人民政府「商品房预售通告」栏目（646 条全量检索，标题命中 11 条、正文补扫新增 4 条，合计 15 条证载 63 幢），证载幢号、套数与监管银行信息以通告影像及不动产权证载为准；
本文为历史成交与官方公示的结构化归档，不构成任何购房建议、投资建议或价格预测；
数据样本存在覆盖局限（2023 年买卖仅 2 笔、租赁各年 2-5 笔、付款方式仅 4 笔有值、挂牌价与成交周期 0 条有值、装修字段标注率 59.1%、物业费无登记、官方证载覆盖 41.2%），解读时请注意样本量边界。

上期回顾：上一期巴塞罗那（红河大道888号，25 栋 1500 户，2011 年建成）以 38 笔加权 5438 元/㎡高出评估线 17.8%、在售 6 套全部按评估封顶收官。本期恒大悦府与它构成一组「评估线两侧」的对照：巴塞罗那整体高出评估线 17.8%，是全面高于线的普涨式偏离；本案加权仅高出 1.7%，看似贴平，实为高层普遍低于线、别墅全部高于线的结构合成——同为「与评估线差距不大」的表象（对照红河枫景 +1.9% 为三口径收敛的贴平），三种结构对购房人的操作含义完全不同。两期连读可以得出本系列反复验证的结论：评估线是逐案核对的起点，而不是价格判断本身。

下期预告：此前多期文末预告的凤凰大道88号（圣托里尼）仍在解析排期中——该盘在 2026 年小学原文中与「66号（米兰阳光）」同列于凤凰湖小学段落，属凤凰湖片区且被门牌单列。本期恒大悦府所在的城南片区与圣托里尼所在的凤凰湖片区以凤凰湖公园相隔不足 2 公里，但学区归档、板块口径与配套密度均不相同，两盘对照能否看清永川南部板块的分界逻辑？本站将带着同样的逐笔台账与官方档案核对标准上线。需要说明的是，恒大悦府因读者点名需求提前插入排期，圣托里尼继续顺延。

本文为骏耀房产网「永川小区深度解读」系列原创内容。未经授权，请勿转载。

永川10月19日二手房成交4单 5板块各落1单

Tue, 20 Oct 2026 12:11:01 +0800

5 单成交，落进 5 个不同的板块——凤凰湖片区、万达商圈、商贸城片区、兴龙湖片区、名豪片区，一个板块一套，谁都没多拿。在本台账 80 个交易日里，这种「完全摊平」的局面只出现过 3 次。

但更值得停下来看的是另一组数字：当日 4 笔二手房的算术均价 3,641.75 元/㎡，比 10 月 1—18 日的 100 笔（3,891.44 元/㎡）低 6.42%；可只要把最低的那笔（中山大道 2,311.14 元/㎡）剔掉，剩下 3 笔的均价立刻变成 4,085.29 元/㎡，反过来高出 4.98%。同一天的数据，能同时讲出两个方向完全相反的故事。

所以先把边界划清楚：本文只描述 2026 年 10 月 19 日当天录入的 5 条成交记录，不推断整体市场走势，不做涨跌预测，不构成任何决策建议。5 单能回答的是「这一天成交了什么」，回答不了「市场变成了什么样」。

图 1｜永川10月19日二手房成交4单 5板块各落1单（数据来源：骏耀房产网真实成交记录）

一、当日总览：5 单落 5 个板块，每板块各 1 套

先把盘子摆清楚。

全天录入成交 5 单：二手房 4 笔、租单 1 笔，一手房与新房均为 0 笔；
按区域：新区 3 单、老区 2 单；
按板块共涉 5 个，且每个板块恰好 1 单——凤凰湖片区、万达商圈、商贸城片区、兴龙湖片区、名豪片区各 1 单，最高板块占比仅 20.0%（1/5）；
本台账 80 个交易日中，「单日 ≥5 单且每个板块各 1 单」的情况此前仅 2 次（9 月 15 日、10 月 8 日），10 月 19 日是第 3 次；而当日恰好 5 单的交易日共有 15 个，其中摊到 5 个板块的同样只有这 3 天；
按物业类型：高层 4 单、步行房 1 单；按装修口径：装修 3 单、全新精装 1 单、简装 1 单；
户型分布：二室二厅一卫 3 单、三室二厅二卫 1 单、四室二厅二卫 1 单；
4 笔售单成交面积合计 354.90㎡、成交总价合计 132.40 万，套均面积 88.72㎡、套均总价 33.10 万；
单价区间 2,311.14 ～ 4,634.73 元/㎡，算术均值 3,641.75 元/㎡，按「总价 ÷ 面积」计算的加权值 3,730.63 元/㎡，最高与最低相差 2.01 倍；
5 个小区中，中山大道为台账首现（此前 0 条记录），首现率 20.0%；其余 4 个此前均有记录。

规模上，5 单在台账 80 个交易日中排第 49 位（从多到少），处于中位区间；4 笔售单在 80 个售单日中排第 36。属于量级偏小的一天。

二、累计口径：本月第 126—130 单，台账第 506—510 单

按台账连续计数：

当日为今日第 1—5 单、本月第 126—130 单。10 月 1—19 日累计 130 单，19 个交易日日均 6.84 单（10 月 1—18 日为 125 单、日均 6.94 单）；
按本台账自 2026 年 8 月 1 日起的连续记录，当日为第 506—510 单，截至当日累计 510 单——其中二手房 367 单、租单 134 单、一手房 6 单、新房 3 单；
关于「本年第 X 单」：本台账起始于 2026 年 8 月 1 日，8 月之前的记录未纳入连续计数，因此无法给出「本年第 X 单」的准确位置，此处如实说明口径，不做估算；
另需说明：9 月 15 日「英井路 2 号」（71.49㎡ / 5.5 万）为重复报送，已按站内月刊口径剔除，故 9 月计 199 单、全库计 510 单。

三、4 笔二手房逐笔明细

按成交总价从高到低排列，四笔全貌如下（单价单位：元/㎡）：

小区 / 板块	物业	面积	总价	单价	付款	周期	独家
宇界维诗卡 · 兴龙湖片区	高层	116.08㎡	53.80 万	4,634.73	按揭	184 天	是
伟豪创世纪 · 万达商圈	高层	116.65㎡	36.20 万	3,103.30	全款	当日	否
凤凰世纪城 · 凤凰湖片区	高层	64.19㎡	29.00 万	4,517.84	全款	32 天	是
中山大道 · 名豪片区	步行房	57.98㎡	13.40 万	2,311.14	全款	5 天	否

成交额集中度：单笔最高（宇界维诗卡 53.80 万）占当日二手总额 40.63%，前两笔合计占 67.98%。换句话说，接近七成的成交额由 2 套房子贡献——这是读任何单日均价之前必须先记住的前提。

四、宇界维诗卡：小区首笔按揭，也是当日唯一长跑单

当日总价与单价最高的一笔，是宇界维诗卡（兴龙湖片区 · 高层 · 全新精装 · 四室二厅二卫 · 116.08㎡ · 53.80 万 · 4,634.73 元/㎡ · 按揭 · 184 天 · 业主独家代售）。

该小区台账共 7 条记录，其中租单 5 条、售单 2 条。另一笔售单是 9 月 3 日的 144.36㎡清水房、全款、4,038.51 元/㎡；
与 9 月 3 日那笔相比：面积 -19.59%、单价 +14.76%（+596.22 元/㎡）、总价 -7.72%。但装修口径由清水房变为全新精装、付款由全款变为按揭、周期由「2 年 9 个月」变为 184 天，四项变量同时变化，不构成同口径对比，本文不作价格判断；
它是该小区台账的第一笔按揭成交（前一笔售单为全款）；
横向排位：单价在全库 367 笔售单中排第 114 高，总价 53.80 万排第 63 高，面积 116.08㎡排第 79 大；在兴龙湖片区 16 笔售单中排第 10（片区均价 5,262.62 元/㎡，本笔低于片区均价）；在 22 笔「全新精装」售单中排第 12（该口径均价 5,508.72 元/㎡）；
让价 10.03%（挂牌 59.80 万 → 成交 53.80 万，绝对额 6.00 万），为当日最大让价，在 10 月 90 笔带挂牌价的售单中排第 52；
成交周期 184 天，在全库 347 笔有周期记录的售单中排第 97 长，是全库中位（83 天）的 2.22 倍，为当日唯一一笔「长跑单」。

待核实项：该笔挂牌日期记录为 2026 年 4 月 14 日，距成交日 188 天，与「成交周期 184 天」字段相差 4 天。本文原样保留两个字段，未做修改，提请数据维护方复核。

五、凤凰世纪城：64.19㎡小区最小面积，让价仅 2.03%

凤凰世纪城（凤凰湖片区 · 高层 · 装修 · 二室二厅一卫 · 64.19㎡ · 29.00 万 · 4,517.84 元/㎡ · 全款 · 32 天 · 业主独家代售）是当日单价第二高的一笔。

64.19㎡是该小区 7 笔售单中的最小面积，此前最小为 10 月 16 日的 90.20㎡，面积相差 28.84%；
单价在该小区 7 笔售单中排第 3 高（前两位为 9 月 30 日 98.41㎡的 5,322.63 与 10 月 18 日 90.39㎡的 5,009.40）；
该小区 7 笔售单的单价跨度从 3,514.21 到 5,322.63 元/㎡，极差 1.51 倍——同一小区内部的价差，本身就大于很多跨板块比较；
横向排位：在凤凰湖片区 9 笔售单中排第 4（片区均价 4,143.61 元/㎡，本笔高于片区均价）；在全库 367 笔售单中排第 128 高，227 笔高层中排第 88，95 笔「装修」口径中排第 24；
让价 2.03%（挂牌 29.60 万 → 成交 29.00 万，绝对额仅 0.60 万），在 10 月 90 笔带挂牌价的售单中排倒数第 3；
成交周期 32 天，为全库中位（83 天）的 0.39 倍；
该小区 10 月已录得 5 笔（10 月 13 日、16 日两笔、18 日、19 日），7 笔售单中有 5 笔集中在 10 月，另 2 笔分别在 8 月 3 日与 9 月 30 日。

六、伟豪创世纪：万达商圈 63 笔售单中倒数第 2

伟豪创世纪（万达商圈 · 高层 · 装修 · 三室二厅二卫 · 116.65㎡ · 36.20 万 · 3,103.30 元/㎡ · 全款 · 周期字段「当日」）是当日单价第二低的一笔。

在万达商圈 63 笔售单中排第 62 位（倒数第 2）——该板块均价为 4,907.28 元/㎡，本笔比板块均价低 36.76%；
与 8 月 26 日同小区的 100.78㎡精装修、按揭、4,602.10 元/㎡相比：面积 +15.75%、单价 -32.57%（-1,498.80 元/㎡）。但两者装修口径不同（精装修 vs 装修）、付款方式不同（按揭 vs 全款），不构成同口径对比，不作价格判断；
该小区台账售单仅 2 笔，样本极稀疏，任何「单价变化」的表述都不具备统计意义；
横向排位：在全库 367 笔售单中排第 247 高，227 笔高层中排第 185，95 笔「装修」口径中排第 51；面积 116.65㎡为当日最大，全库售单中排第 75 大；
让价 9.50%（挂牌 40.00 万 → 成交 36.20 万，绝对额 3.80 万），在 10 月 90 笔带挂牌价售单中排第 54。

待核实项：该笔成交周期字段记录为「当日」，但挂牌日期为 2026 年 9 月 19 日，距成交日 30 天，两个字段相互矛盾。本文原样保留，提请数据维护方复核。

七、中山大道：台账首现的步行房，5 天成交

当日单价最低的是中山大道（名豪片区 · 步行房 · 简装 · 二室二厅一卫 · 57.98㎡ · 13.40 万 · 2,311.14 元/㎡ · 全款 · 5 天）。

这是该小区在台账中的第一条记录，此前 0 条；
2,311.14 元/㎡在全库 367 笔售单中排第 301 高；但放回它自己的类目里看，位置完全不同——在 84 笔步行房（含加装电梯 8 笔）中排第 30（步行房均价 2,031.93 元/㎡，本笔高于 13.74%）；在 19 笔「简装」售单中排第 5（简装均价 1,825.47 元/㎡，本笔高于 26.61%）；
在名豪片区 3 笔售单中排第 3（另两笔为 10 月 5 日楠庭萱花广场 46.49㎡的 3,738.44 与 10 月 7 日百年华庭 126.14㎡的 2,322.82）。该片区累计仅 3 笔，样本量不足以支撑任何板块层面的结论；
成交周期 5 天，在全库 347 笔有周期记录的售单中排第 297 长，属于最快的 14.4%；
让价 2.90%（挂牌 13.80 万 → 成交 13.40 万，绝对额 0.40 万），在 10 月 90 笔带挂牌价售单中排第 85；
57.98㎡为当日最小面积，在全库 367 笔售单中排第 350 大。

八、让价全面收窄：均值 6.12%，不到全库中位的一半

让价：4 笔售单全部带挂牌价，让价区间 2.03% ～ 10.03%，算术均值 6.12%、中位 6.20%；绝对额从中山大道 0.40 万到宇界维诗卡 6.00 万，合计 10.80 万，占四笔挂牌总额（143.20 万）的 7.54%；
对照全库 90 笔带挂牌价的售单，让价中位为 12.43%、均值为 16.79%——当日中位仅为全库的约一半。需要说明的是，样本仅 4 笔，这个差异只能描述为当日现象，不能推断为议价空间的趋势性变化；
周期：按字段计为 0（当日）/ 5 / 32 / 184 天，中位 18.5 天；若把伟豪创世纪按挂牌日期折算的 30 天计入，中位为 31 天。两种算法均低于全库 347 笔售单的中位 83 天；
其中 2 笔（50%）在 7 天内成交，1 笔（25%）超过 180 天——「极快」与「长跑」同时出现在一天里，这本身就是当日最真实的结构；
独家率：2/4 = 50.0%，低于 10 月 1—18 日 100 笔售单的 58.0%，高于全库 367 笔的 38.1%；
按揭率：1/4 = 25.0%，低于 10 月 1—18 日的 49.0% 与全库的 43.6%。需说明：付款方式记录的是买方支付选择，与房价走势之间无台账可验证的因果关系。

九、租单 1 笔：港九香山屿 950 元/月，小区首笔租单

港九香山屿（商贸城片区 · 高层 · 装修 · 86㎡）950 元/月 = 11.05 元/㎡·月；
这是该小区台账的第一笔租单——此前 4 条记录全部为售单：8 月 3 日 92.11㎡清水房 2,766.26 元/㎡、9 月 12 日 94.21㎡装修 2,759.79 元/㎡与 3,428.51 元/㎡（同日同面积两笔）、10 月 15 日 139.91㎡清水房 2,215.71 元/㎡；
11.05 元/㎡·月在全库 134 笔租单中排第 113 高（后 15.7%），比全库租单中位（15.88 元/㎡·月）低 30.41%；
在 75 笔 ≥80㎡的租单中，本笔由低到高排第 16；
当日租单占比 20.0%（1/5），在 10 月 19 个交易日中处于中位水平。

租单单价对户型、面积、楼栋与家具配置的敏感度远高于售单，单笔租金不能代表永川整体租金水平。

图 2｜10 月 19 日 · 永川二手房 4 单明细

十、三个必须说清的读数陷阱

陷阱一：均价 -6.42%，不等于房价下行。当日 4 笔算术均价 3,641.75 元/㎡，比 10 月 1—18 日的 100 笔（3,891.44 元/㎡）低 6.42%，加权口径低 5.27%。但逐笔剔除后：剔除最低 1 笔（中山大道 2,311.14）→ 3 笔 4,085.29，反高出 4.98%；剔除最高 1 笔（宇界维诗卡 4,634.73）→ 3 笔 3,310.76，低 14.92%。同一个交易日的均价方向，被单笔样本完全翻转。这样的数字不具备趋势解读价值。

陷阱二：板块均价在单日尺度上没有统计意义。当日 5 个板块各只有 1 笔。它们的历史样本量差异极大：万达商圈 62 笔、兴龙湖片区 15 笔、凤凰湖片区 8 笔、商贸城片区 5 笔、名豪片区 2 笔。样本量为 1 时的「板块当日均价」只是一个个例，不能与板块历史均值做差后解读。尤其名豪片区累计仅 3 笔，任何板块层面的判断都言之过早。

陷阱三：高集中度 + 稀疏小区，叠加放大失真。单笔最高占当日二手总额 40.63%、前两笔占 67.98%；5 个小区中 1 个为台账首现，伟豪创世纪与宇界维诗卡的售单样本分别只有 2 笔。当日记录描述的是少数板块、少数小区的成交，不是永川全域的成交。

十一、数据口径与合规声明

数据来源：骏耀房产网永川成交台账 2026 年 10 月 19 日录入的真实成交记录，共 5 条（二手房 4 条、租单 1 条），无抽样、无估算；
台账自 2026 年 8 月 1 日起连续记录，截至 2026 年 10 月 19 日累计 510 条；9 月 15 日「英井路 2 号」为重复报送，已按站内月刊口径剔除；8 月 1 日之前无连续记录，故不提供「本年第 X 单」；
单价 = 成交总价 ÷ 成交面积（建筑面积口径）；让价 =（挂牌价 − 成交价）÷ 挂牌价；成交周期按「1 年 = 365 天、1 个月 = 30.44 天」折算，「当日」计 0 天；
单日样本仅 5 条，且分散于 5 个板块、每板块各 1 笔，不足以推断整体市场走势，本文不构成任何房产购买、出售、租赁、投资或融资的决策建议；
不同装修口径（清水房 / 简装 / 装修 / 精装修 / 全新精装 / 新房）与不同物业类型之间的单价不可直接相减；本文所有跨期比较均已标注口径差异，未做同口径假设的地方一律不作价格判断；
待核实项：伟豪创世纪成交周期字段「当日」与挂牌日期 2026 年 9 月 19 日（距成交 30 天）不一致；宇界维诗卡挂牌日期 2026 年 4 月 14 日距成交 188 天，与周期字段 184 天相差 4 天。两项均已原样保留，未做修改，提请数据维护方复核；
本文数据由骏耀房产网整理发布，未经授权请勿转载。

永川二手房「加装电梯」这笔钱谁出｜4 类分摊争议 3 条法律底线 5 步核验

Tue, 20 Oct 2026 11:48:44 +0800

📌 数据使用说明

本文规则、案例与数字来自《中华人民共和国民法典》、《重庆市既有住宅增设电梯管理办法》（渝府办发〔2023〕70 号）、《永川区既有住宅增设电梯管理办法》、重庆市永川区规划和自然资源局公开答复函（永规资函〔2026〕66 号）、重庆市规划和自然资源局答复函（渝规资议〔2026〕598 号），以及上海市徐汇区、湖北省襄阳市、成都市、北京市昌平区、河南省平顶山市等地人民法院公开案例与人民日报公开报道；永川区加装电梯规模数据引自永川区公开报道与区规划和自然资源局答复函；市场现象为公开平台观察。本文不发布骏耀房产网自有成交数据，不含任何房价数据。

一、反常识开场：电梯装好了，账单可能才刚开始

在永川看二手房，胜利路、大南门、渝西广场一带的老楼，蚂蝗桥周边的单位房，以及兴龙湖、凤凰湖、神女湖、万达商圈早期交付的多层住宅，带看时最容易被忽略的一笔钱，不是房价也不是税费，而是"这栋楼装没装电梯、装了之后谁付钱"。

永川区公开报道显示，全区通过业主自筹、社会投资与政府补贴等方式，已累计加装电梯超过 420 台，下发补助资金 1300 多万元，惠及群众 2 万余人；区规划和自然资源局在永规资函〔2026〕66 号答复函中明确，现阶段统一执行区级财政每台电梯补贴 5 万元的标准。

骏耀提示：电梯是装在外墙上的，账单却挂在房子名下。公开平台观察显示，最常见的纠纷不是"装不装"，而是"过户之后才发现这栋楼还有一笔分摊款没结清"。

二、4 类分摊争议：钱从哪来、谁该出多少

争议 1：建设分摊款按什么比例分。《重庆市既有住宅增设电梯管理办法》第九条列出六类筹资渠道：业主自筹、财政补贴、使用住房公积金、使用物业专项维修资金、原产权单位出资、社会投资。其中业主自筹明确"根据所在楼层等因素"由业主按分摊比例共同出资、比例由出资业主协商约定——法律不替你定比例，比例写在那份分担协议里。
争议 2：后续运行、保养、维修费谁承担。《永川区既有住宅增设电梯管理办法》第十五条把"施工、使用、保养、维修、更新、业主补偿"六类资金并列，说明分摊不止一次性建设款。公开判例口径亦一致：电梯属共有部分，业主不得以放弃使用为由不履行义务，低层住户同样要分担运维费用。
争议 3：低层住户要不要补偿、补多少。永规资函〔2026〕66 号直言"针对低层补偿无统一标准、邻里协商难达成共识"，永川的做法是社区、楼栋、业主代表三方协商平台加属地调解。河南省平顶山市中级人民法院公布的典型案例中，电梯紧邻一楼业主厨房影响通风采光，法院依公平原则判令 15 名受益业主各补偿 2000 元——补偿可以主张，但数额由证据与公平原则决定。
争议 4：二手房交接时那笔没结清的分摊款归谁。这是买方最容易踩的一类：前业主签了《分担协议》但分期未付完，或者已付清却事后向买方追讨。上海市徐汇区人民法院公开的一起案件给出了答案（见底线二）。

三、3 条法律底线

底线一：加装电梯不需要"全体同意"，但低层另有救济通道。《民法典》第二百七十八条规定，改建、重建建筑物及其附属设施由业主共同决定，应由专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的业主同意。湖北省襄阳市中级人民法院、成都市中级人民法院、北京市昌平区人民法院公开案件中，低层业主以采光、通行、房屋价值为由阻挠施工或诉请拆除，均未获支持，法院同时指出确有损害的可另行主张补偿。《重庆市既有住宅增设电梯管理办法》第八条另设一道程序：直接受到影响的利害关系人在公示期间对方案提出实名书面反对的，需经协商、调解或达成一致方可实施。
底线二：加装电梯的权益随房子一起转让，卖方已付的分摊款不能再回头要。《民法典》规定，业主转让建筑物内的住宅，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。上海市徐汇区人民法院公开一案中，卖方售房前称已付清分摊费用，买方买房一年后申领电梯卡被拒，卖方反过来向买方主张返还分摊款。法院认为，电梯附着于建筑物形成附合、属楼栋全体业主共同所有，权益随所有权转让而转移；买方踏勘时电梯围栏已建好，有理由相信房价已包含电梯配套对价，且卖方主张时距交易完成近两年、明显超出合理期间，遂判决确认买方享有加装电梯共有权利。该案经人民日报 2026 年 5 月 21 日法治版报道。
底线三：你出钱装的电梯，不会在你的不动产权证上多出一平方米。《永川区既有住宅增设电梯管理办法》第十九条明确：增设电梯新增面积部分不计入建筑物面积，不计入各分户业主的住宅产权面积，不办理不动产登记。加装电梯带来的便利是共有权的一部分，不是可单独处分的专有面积——交易中不存在对应的证载面积可供核对。

四、5 步核验：签约前把这五件事跑完

第 1 步查这栋楼有没有在走加装程序。永川区各街道办事处会在区政府门户网站"工程建设信息公开"栏目公示增设电梯资料，包括业主书面同意意见、增设电梯示意图、施工图、房屋结构安全论证报告、消防技术标准说明以及分担协议，公示期一般为 7 天，中山路街道、胜利路街道、永昌街道均有公开公示记录。公示材料里的那份分担协议就是你要找的文件。
第 2 步向物业或业主代表核实三笔账。建设分摊款是否已结清、后续运行维保费用从何时起由谁承担、本户是否被列为出资户。口头说明不作数，要求出示分担协议与缴费凭证。
第 3 步核权属与房屋状态。前往重庆市永川区不动产登记事务中心（红河中路 660 号云谷大厦 2 楼，023-49804582）核实房屋权属状态；同时注意《重庆市既有住宅增设电梯管理办法》第八条把"房屋未纳入征收范围"列为实施条件之一，若楼栋已被纳入征收范围，加装程序本身就无法推进。
第 4 步咨询当期补贴与公积金口径。区级财政每台电梯补贴 5 万元的现行标准与申报流程，可向重庆市永川区住房和城乡建设委员会（学府大道 333 号，023-49822494）及区行政服务中心工程建设综合窗口（红河中路 660 号云谷大厦，023-61163218）咨询；重庆已支持提取住房公积金支付家庭实际承担的加装电梯费用，市规划和自然资源局渝规资议〔2026〕598 号答复函披露，全市累计办理该类提取 2100 余人次、金额 4500 万元。
第 5 步把三句话写进买卖合同。一是加装电梯建设分摊款截至交割日的结清情况与责任归属；二是后续运行、保养、维修、更新费用的承担起点；三是卖方隐瞒未结清款项或已表决未告知的违约责任。必要时可向重庆市永川公证处申请证据保全公证。

五、2 条资金红线 + 1 个时间红线

资金红线一：不留电梯分摊款交割保证金。对已表决通过但尚未完成施工、或分摊款分期未付清的房源，宜在价款中预留一定金额作为交割保证金，完成全部结清并取得书面凭证后支付；未结清的，买方有权直接抵扣。
资金红线二：不为"加装电梯权益"单独加价付款。底线三已说明新增面积不办理登记、不计入产权面积。若卖方以"我付了分摊款"为由要求额外补偿，参照底线二：房价是否已包含该对价，取决于合同约定、踏勘时的客观状态与交易习惯，事后单方主张通常难以成立。
时间红线：公示异议期通常只有 7 天。永川区各街道办事处的增设电梯公示一般为 7 天，利害关系人需在公示期内以书面形式向街道办事处提交异议，并附不动产权证或购房合同等证明材料，逾期视为无异议。这个窗口一旦错过，后续只能走协商、调解或诉讼。

骏耀提示：作为永川房产市场观察者，公开平台的反馈显示，加装电梯这件事上最大的误判，是把"电梯已经装好"当成"费用已经结清"。电梯随房走、分摊款随协议走、异议期随公示走，三条线不同步，账单就会落到最后签字那个人头上。

六、免责声明

骏耀作为永川房产市场观察者，依据公开法律条文、政府文件与公开案例整理本文，不对任何单一小区、单一房源的加装电梯分摊金额作自有结论发布，也不对单一小区"具体跌幅百分比"作自有结论发布。
本文所列补助标准、筹资渠道、公示期限与办理联系方式均为公开口径，具体以重庆市永川区规划和自然资源局、重庆市永川区住房和城乡建设委员会及属地街道办事处当期核定为准。
文中案例均为人民法院、政府部门及主流媒体公开的案例与通报，个案结论不直接适用于其他交易。
本文不构成法律意见，也不构成投资建议；涉及具体权利义务安排的，请咨询专业法律人士，并可向重庆市永川公证处申请证据保全公证。
本文内容未经授权请勿转载。

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巴塞罗那小区百科：25栋1500户、38笔成交5438元/㎡与12笔租赁样本

Tue, 20 Oct 2026 08:31:07 +0800

永川红河大道888号的巴塞罗那（房源库编号 329，2011 年建成），是本站系列中少见的一组反向组合：50 条台账里买卖 38 笔加权均价 5438 元/㎡，高出银行评估均价 4617 元/㎡达 821 元（+17.8%），38 笔中仅 4 笔低于评估线；四年走势 5477→5675→5191→5362 元/㎡累计仅 -2.1%，是系列年度降幅最温和的样本，且并非单边下行。价格分歧度却处在另一端：最高 8052 对最低 3933 元/㎡，极差 2.05 倍。官方核验为零命中——646 条预售通告标题与正文双口径均无记录，为系列第九例，成因是项目 2011 年建成取证早于栏目 2016 年起点。学区呈「小学门牌单列 + 初中路段级」的组合：小学红河小学原文单列「红河大道888号（巴塞罗那）」，初中落入永川中学文昌校区的路段表述。本文按官方备案、成交、学区、配套、按揭、必查六模块归档。

一、官方档案与参数核验

1.1 房源库登记参数

巴塞罗那位于重庆市永川区红河大道888号，平台 50 条成交记录中，49 条板块字段标注「万达商圈」、1 条租赁记录标注「体育中心」，后者按坐落归入同一片区，板块口径基本一致。房源库编号 329，登记建成年代 2011 年，物业类型为商住一体，小区类型为中型社区，建筑类型登记为洋房、小高层，建筑结构钢混，楼栋总数 25 栋，规划户数 1500 户，建筑面积 170,000㎡、占地面积 90,000㎡，容积率 1.77，绿化率 45.00%，产权年限登记 50 年。物业为重庆翰海物业管理有限公司，物业费 0.9 元/㎡·月；地下车位 519 个，地面车位与停车费字段无登记。市政配套供水侨立水务、供电重庆电力、供气重庆燃气，三项齐全。房源库当前显示二手在售 6 套、出租 0 套、新房 0 套（数量口径，具体房源以实际挂牌为准）。

三项登记值放在本系列里看很有辨识度：其一，容积率 1.77 属低密度档（对照：东欣桂语元山 1.50、恒森盛世华章与米兰阳光 2.50、红河枫景 3.47），25 栋承载 1500 户、平均每栋约 60 户，与「洋房＋小高层」的登记组合互相吻合；其二，绿化率 45.00% 高于本系列多数已解析小区的 30%-36% 登记区间（对照：东欣桂语元山 35.00%、系列另有登记 47.00% 与 60% 的样本）；其三，物业费 0.9 元/㎡·月为本系列登记最低（对照：系列多数样本在 1.1-2.8 元/㎡·月，个别高端盘达 2.8-4 元）。登记建筑面积摊到每户约 113㎡，与成交台账的面积中位 103.34㎡、均值 113.81㎡基本同向。

1.2 两处登记疑点（以住建备案为准）

其一，车位供给偏低：地下车位 519 个对 1500 户，折算车位比约 0.35 个/户，处在本系列登记区间的低位（对照：东欣桂语元山 1.19、系列区间约 0.29-1.26）；且地面车位与停车费两项均无登记，完整车位供给与收费标准仍以物业实测为准。

其二，体量口径存在小幅差额：登记建筑面积 170,000㎡除以占地 90,000㎡得 1.89，而容积率登记值为 1.77，按后者折算计容建筑面积约 159,300㎡，两者相差约 1.07 万㎡（约 6.3%）。在本系列中这一差额已属很小的一档（对照：东欣桂语元山相差约 6.75 万㎡、恒森盛世华章约 4.32 万㎡），可能的解释包括建筑面积含地下与不计容部分、或字段口径差异，本站不做超出现有证据的判断。

另需说明一处登记与台账的口径差异：房源库建筑类型登记为「洋房、小高层」，未列「高层」，但成交台账中出现 3 笔高层记录（2023-04-24 46.99㎡、2024-05-27 53.60㎡、2025-09-02 45.92㎡，均为 70㎡以下小面积）。两者不一致的成因可能是登记字段遗漏、或台账物业类型标注习惯不同，本站不做推断，楼幢与建筑类型以不动产权证载为准。

1.3 官方预售通告：646 条全量检索零命中（系列第九例）

本站对永川区人民政府「商品房预售通告」栏目 646 条公示做全量检索，「巴塞罗那」「红河大道888」「翰海物业」「红河大道」四个关键词在标题层面命中 0 条；对标题未命中的公示再做正文补扫，正文层面同样 0 条命中。这是本系列第九例官方通告零命中的样本。

成因可以明确说明：该栏目公示的年度分布为 2016 年 1 条、2017 年 82 条、2018 年 104 条、2019 年 112 条、2020 年 117 条、2021 年 108 条、2022 年 57 条、2023 年 17 条、2024 年 21 条、2025 年 27 条，起点为 2016 年；本项目登记建成年代为 2011 年，取证时间早于栏目公示起点，因此检索不到记录属正常情形，而非公示缺失。

由此产生一处必须如实留白的边界：本项目无法像东欣桂语元山（9 条证载 20 幢）、金科棠城壹号院（11 条证载 15 幢 1172 套）那样提供证载幢号、套数与建筑面积的官方互证，开发主体、土地用途与年限构成、预售资金监管银行等信息，本站不以任何非官方来源填补，请以不动产权证载与住建部门档案为准。

1.4 小区鸟瞰与站内图库

视觉档案方面：站内图库在本项目下仅留存 1 张影像（OSS 路径 jyfc/house/329/，原始尺寸 1004×611），与用户提供的沙盘影像同源。文首配图为该沙盘影像经放大与锐化处理后的成品（2008×1222），经文字识别复查无第三方水印。

上图为本站依据公开地图坐标绘制的等比例区位示意图，仅用于说明相对位置与直线距离关系，非卫星影像、非实拍效果图；图中圆圈为 1-3 公里直线距离环，距离为球面直线距离，非步行或车行距离，不作为位置承诺。文首的沙盘影像用于呈现项目形态，本图用于呈现区位关系，两者用途不同。

二、50 笔台账：38 笔买卖 + 12 笔租赁

2.1 样本构成与总量

平台台账共 50 条记录，无混入记录，零异常剔除，实际记录区间 2023-04-24 至 2026-09-07。按口径拆分：二手房 38 笔、租赁 12 笔，另有一手房 0 笔、工抵房 0 笔——是本系列继豪禧银山源、昌龙阳光尚城之后又一个「纯二手＋租赁」结构的样本，与 2011 年建成、早已完成一手销售的建成年代互相吻合。

买卖 38 笔合计成交总额 2,351.90 万元、总面积 4,324.90㎡，加权均价 5438 元/㎡，中位数 5234 元/㎡，简单均价 5449 元/㎡，单价区间 3933-8052 元/㎡。三个口径落在 5234-5449 元/㎡的区间内（极差 215 元/㎡），分布相对集中；但中位 5234 元/㎡明显低于加权 5438 元/㎡，说明少量高单价大面积个案把加权值向上拉，读表时应同时看两个口径。

2.2 业态与面积结构

业态	笔数	加权均价（元/㎡）	低于评估线
洋房	34	5460	3
高层	3	5556	0
小高层	1	4391	1

洋房 34 笔占买卖 89.5%，与房源库「建筑类型：洋房、小高层」的登记主体一致；高层 3 笔加权 5556 元/㎡反而略高于洋房，但这 3 笔全部是 70㎡以下小面积（46.99、53.60、45.92㎡），样本过小不足以支撑业态价差判断；小高层仅 1 笔（2026-03-23，102.49㎡，45.00 万元，4391 元/㎡），是 38 笔中低于评估线的 4 笔之一，属个案。

面积结构呈明显的中大户型主导：成交面积最小 45.92㎡、最大 218.64㎡，中位 103.34㎡、均值 113.81㎡；130㎡以上 12 笔（占 31.6%）为最大面积段。这与登记「每户约 113㎡」的体量口径同向，也解释了后文 5.2 节在售房源全部集中在 99-170㎡的现象。

2.3 年度走势：四年约 -2.1%（系列最温和）

年度	笔数	加权均价（元/㎡）	低于评估线笔数
2023	6	5477	0
2024	10	5675	1
2025	9	5191	1
2026（1-9 月）	13	5362	2

四年走势 5477 → 5675 → 5191 → 5362 元/㎡，首末累计约 -2.1%——这是本系列已解析小区中最温和的年度降幅（对照：城市铭人 -37.4%、凤凰世纪城 -24.0%、米兰阳光 -21.0%、新鸥鹏巴川府 -19.4%、红河枫景 -11.7%、东欣桂语元山 -6.5%）。更重要的是形态并非单边下行：2024 年较 2023 年上行 3.6%，2025 年回落 8.5%，2026 年又回升 3.3%，四年均值的波动区间仅 484 元/㎡。

半年度序列为 5356→5518→6146→5021→5593→4901→5148→6017，八个半年度在 4901-6146 元/㎡之间反复：最高点出现在 2024 年上半年（6 笔 6146 元/㎡），最低点出现在 2025 年下半年（5 笔 4901 元/㎡）；2026 年上半年 10 笔 5148 元/㎡是样本最密集的半年度，2026 年下半年（至 9 月 7 日）3 笔加权 6017 元/㎡因样本仅 3 笔，代表性弱于其他半年度，本站不据此判断下半年趋势。近 12 个月 15 笔加权 5363 元/㎡。

2.4 面积段分布：中大户型为主，两头单价更高

面积段	笔数	加权均价（元/㎡）
50㎡以下	2	5360
50-70㎡	2	5847
70-90㎡	8	5346
90-110㎡	8	5167
110-130㎡	6	5605
130㎡以上	12	5497

分布重心在中段偏上：70㎡以上合计 34 笔占 89.5%，其中 130㎡以上单段 12 笔（31.6%）为最多。单价呈两端高、中段低的浅 U 形：50-70㎡段 5847 元/㎡为各段最高，90-110㎡段 5167 元/㎡为最低，130㎡以上回升至 5497 元/㎡。这一形态与金科棠城壹号院「面积越大单价越高」的正梯度、红河枫景的单调递减都不相同——小面积段因总价低、承接面广而单价偏高，130㎡以上段靠产品形态（洋房大户型）支撑住单价，中段 90-110㎡反而最平。

2.5 极值样本：极差 2.05 倍

最高单价 8052 元/㎡：2024-05-30 二手房／洋房 148.78㎡，成交价 119.80 万元；
最低单价 3933 元/㎡：2024-07-27 二手房／洋房 218.64㎡，成交价 86.00 万元；
最高总价 122.20 万元：2024-05-28 二手房／洋房 158.55㎡（7707 元/㎡）；
最低总价 22.80 万元：2025-09-02 二手房／高层 45.92㎡（4965 元/㎡）。

最高与最低单价相除为 2.05 倍，处于本系列中段（对照：东欣桂语元山 1.45 倍最窄、红河枫景 1.79 倍、新鸥鹏巴川府 2.90 倍）。两处值得记录：一是两个极值都出现在 2024 年 5 月底至 7 月底的同一个季度内，前后相隔不足两个月，同一社区短期内的定价分歧由此可见；二是最低单价来自全盘最大面积 218.64㎡，超大户型在本盘的单价折让非常明显——86 万元的总价甚至低于同月成交的 148.78㎡（119.8 万元），总价与单价在此背离。

2.6 逐笔成交台账

日期	房源	业态	面积㎡	成交价(万)	单价元/㎡
2023-04-24	二手房	高层	46.99	27.0	5746
2023-06-05	二手房	洋房	102.37	53.0	5177
2023-08-26	二手房	洋房	152.88	86.0	5625
2023-09-10	二手房	洋房	85.81	41.58	4846
2023-11-17	二手房	洋房	131.87	75.0	5687
2023-12-23	二手房	洋房	66.3	38.5	5807
2024-03-13	二手房	洋房	180.49	89.98	4985
2024-05-08	二手房	洋房	146.57	68.0	4639
2024-05-22	二手房	洋房	85.81	43.98	5125
2024-05-27	二手房	高层	53.6	31.6	5896
2024-05-28	二手房	洋房	158.55	122.2	7707
2024-05-30	二手房	洋房	148.78	119.8	8052
2024-07-27	二手房	洋房	218.64	86.0	3933
2024-07-30	二手房	洋房	131.17	72.8	5550
2024-08-05	二手房	洋房	78.99	45.0	5697
2024-11-04	二手房	洋房	127.49	75.5	5922
2025-01-17	二手房	洋房	85.0	49.0	5765
2025-03-06	二手房	洋房	99.52	60.0	6029
2025-04-02	二手房	洋房	118.37	58.0	4900
2025-04-22	二手房	洋房	78.3	46.2	5900
2025-07-31	二手房	洋房	118.27	58.5	4946
2025-09-01	二手房	洋房	160.0	68.0	4250
2025-09-02	二手房	高层	45.92	22.8	4965
2025-09-08	二手房	洋房	117.49	58.6	4988
2025-10-16	二手房	洋房	84.58	50.0	5912
2026-03-15	二手房	洋房	100.45	45.8	4559
2026-03-23	二手房	小高层	102.49	45.0	4391
2026-04-15	二手房	洋房	93.89	52.6	5602
2026-05-04	二手房	洋房	93.04	48.68	5232
2026-05-10	二手房	洋房	126.37	62.5	4946
2026-05-15	二手房	洋房	83.64	38.8	4639
2026-05-28	二手房	洋房	100.45	52.6	5236
2026-06-04	二手房	洋房	78.52	38.6	4916
2026-06-05	二手房	洋房	147.84	87.88	5944
2026-06-16	二手房	洋房	204.84	110.0	5370
2026-07-14	二手房	洋房	104.19	53.8	5164
2026-08-13	二手房	洋房	118.37	94.0	7941
2026-09-07	二手房	洋房	147.05	74.6	5073

2.7 租赁 12 笔：毛收益中位 4.1%

租赁 12 笔占台账 24.0%，实际区间 2023-06-26 至 2025-11-19。月租均值 1400 元、中位数 1200 元、区间 850-3600 元；单方租金均值 17.25、中位 15.91 元/㎡·月。以评估均价 4617 元/㎡折算的毛收益率中位 4.1%，区间 2.8%-7.2%。

面积段	笔数	月租均值（元）	单方（元/㎡·月）	毛收益
50㎡以下	3	1117	23.22	5.5%
50-70㎡	1	1100	19.78	5.1%
70-90㎡	4	1088	13.89	3.5%
90-110㎡	1	1300	13.00	3.4%
110-130㎡	2	1550	13.02	3.4%
130㎡以上	1	3600	22.95	6.0%

三点提示：其一，小面积段的单方租金明显更高（50㎡以下 23.22 元/㎡·月对 70-130㎡区间的约 13 元/㎡·月），与买卖端「小面积单价更高」的形态一致；其二，130㎡以上仅 1 笔且为 156.87㎡、月租 3600 元的大面积个案，属本系列租赁样本中的高值，样本量不足以代表该面积段；其三，按年度看，2023 年 2 笔月租均值 1200 元、2024 年 3 笔 1367 元、2025 年 7 笔 1471 元，2026 年（至 9 月）租赁成交为 0 笔——逐年样本分别为 2、3、7 笔，样本量小，本站不做租金走势判断。

另需说明一处口径差异：房源库当前显示出租 0 套，而台账有 12 笔历史租赁成交。前者是当前挂牌数量，后者是历史成交记录，两者并不矛盾，只说明本盘房源在本站平台渠道内当前无在租挂牌。

日期	面积㎡	月租元	单方元/㎡·月
2023-06-26	79.0	1400	17.72
2023-11-22	78.0	1000	12.82
2024-03-29	120.0	1600	13.33
2024-05-17	48.0	1000	20.83
2024-07-31	118.0	1500	12.71
2025-03-25	78.0	850	10.90
2025-06-29	49.0	1350	27.55
2025-08-27	100.0	1300	13.00
2025-10-11	47.0	1000	21.28
2025-10-21	55.6	1100	19.78
2025-10-22	78.0	1100	14.10
2025-11-19	156.87	3600	22.95

2.8 付款、流速与字段留白

付款方式字段仅 8 笔有值（按揭 7 笔、全款 1 笔），其余 42 笔未标注，本站不做付款结构断言；挂牌价字段仅 1 笔有值，可配对 1 组，挂牌/成交比为 1.016（即成交价较挂牌价低约 1.6%），单一配对不足以支撑议价空间判断；成交周期字段 0 条有数值，无法做流速判断。

装修字段仅 10 笔有值（精装修 9 笔、精装 1 笔），户型字段仅 1 笔有值（三室二厅二卫），两项标注率分别为 20.0% 与 2.0%，是本系列标注率较低的样本之一，本站据此不做户型结构与装修分布的推断，仅如实留白。

三、学区原文归档（2026 年教委公示）

本站仅归档官方公示原文，招生范围与录取安排以永川区教委当年度实时公布为准，以下内容不构成入学承诺。

3.1 小学阶段：红河小学（原文第 5 条，门牌单列）

2026 年永川区小学招生原文第 5 条以「红河小学」独立列条，本项目以门牌单列：

「5. 红河小学汇龙大道409号（汇龙苑）、429号（凤凰城）、473号（学府美墅）、469号（疾控中心），人民西路1号（AC世纪城），人民东路16号、168号（红河枫景）、369号（五米阳光），人民西路16号，学府大道333号，红河大道368号（五洋）、777号（渝西印象）、888号（巴塞罗那）、999号（香缇漫城），兴龙大道888号（枫桥郡），红河南路888号（悦城）、1888号（时代国际）、三星村（九道拐、王家岩）。以上路段户籍和房屋产权在辖区范围内的年满6周岁适龄学生。」

三点必须提示：

适用条件不含「有户无房、有房无户」——本条结尾为「户籍和房屋产权在辖区范围内的年满6周岁适龄学生」，是本系列覆盖口径较窄的一类条款，仅户籍或仅产权在辖区的情形是否适用，以教委审核为准；
同一小学段内的门牌不可互推——本段同时列出红河大道368号、777号、888号、999号与人民东路168号（红河枫景）等，校名相同不等于任何其他条件相同，特别是初中阶段的分流完全不同（详见 3.2）；
路段名不可混同——本段同时出现「红河大道」「红河南路」「红河中路」「人民东路」等多个路段名，其中「红河大道888号」为本案门牌，与「红河南路888号（悦城）」「红河中路」分属不同路段，认购时务必逐字核对门牌与路段两项。

3.2 初中阶段：永川中学文昌校区（路段级，非门牌单列）

2026 年永川区初中招生原文第 1 条「永川中学」下分宋锦桥校区、文昌校区、卧龙校区三段，本项目未以门牌单列，而是落入文昌校区段的路段表述：

「文昌校区：红河大道单号319号、双号368号及以后路段，学府大道，兴龙大道777号（金科中央公园城）、789号（阳光小镇）、888号，红河南路，三星路，星光大道（1、3号除外），黄角东路2、3号（蔷薇国际），和顺大道889号（嘉禾香水湾），和畅大道988号（金科公园王府），五洲路，黄角东路，碧翠路，永泰路，文昌路888号（汇悦悦府）、898号（世外桃源）、919号（文博书香）、999号（文昌里）、1009号（桂语元山），文昌东路1166号。以上路段户籍和房屋产权在辖区范围内的小学毕业生。」

红河大道888号为双号且大于 368，落入「双号368号及以后路段」的表述范围。这是本系列「小学门牌单列 + 初中路段级」的组合形态，与东欣桂语元山、红河枫景、新鸥鹏巴川府的「两级均门牌单列」不同，也与部分小区的「两级均路段级」不同，认购时需分别按两级原文逐字比对。

3.3 红河大道双号的学区边界：366 与 368 只差两号

本站核对初中原文时发现一处极窄的边界，值得单独记录：

原文第 4 条「文理附中」的招生路段为「红河大道单号1-317号、双号2-366号」；
原文第 1 条「永川中学·文昌校区」的招生路段为「红河大道单号319号、双号368号及以后路段」。

两条路段在同一条红河大道上紧邻相接，双号 366 与 368 之间就是文理附中与永川中学文昌校区两个初中招生体系的分界。本项目 888 号落在后者。这一边界说明：沿红河大道选房时，门牌号的个位差异就可能对应完全不同的初中划片，务必以当年度原文逐号核对，不可用「同一条路」想当然推演。

另有一处必须留意的对照：本站已解析的红河枫景（人民东路168号）与本案同属红河小学，但初中分属永川中学的两个不同校区——红河枫景在宋锦桥校区段以门牌单列（「人民东路369号、168号、16号（五米阳光、红河枫景、华创）」），本案落在文昌校区段。这是本系列出现的首组「同小学、不同初中校区」对照，直观说明小学划片相同并不等于升学路径相同。

关于第 8 条「多校划片」：该条针对的是各校招生范围内「有户无房、有房无户」的小学毕业生（其中永川中学文昌校区范围内的红河大道777号、999号等在除外之列）。由于本案小学（红河小学）与初中（文昌校区）两级条款均只适用于户籍和房屋产权同在辖区范围的情形，该多校划片条款对本案不适用，本站不做延伸解读。

此外，公开地图点位检索显示，标注为「永川中学新校区」的学校实体位于本案正东方向约 0.83 公里（详见第四节），该名称未出现在 2026 年原文永川中学的三个校区表述中，与本案划片的「文昌校区」不是同一所指，两者不可混同。

四、配套与直线距离

以下为公开地图坐标（WGS-84）换算的球面直线距离（22 个点位，方位经两种独立算法交叉校验且结果一致），非步行或车行距离，不作为位置承诺：

配套点	类别	直线距离	定位
永川体育场	体育场馆	0.23 km	小区正北方向
永川体育中心	体育场馆	0.34 km	小区正北方向
重庆文理学院红河校区B区	高校	0.59 km	小区东北方向
永川观音山公园	生态公园	0.68 km	小区东南方向
永川中学新校区	学校（永川中学另一校区，非 2026 年划片校）	0.83 km	小区正东方向
重庆文理学院红河校区A区	高校	1.16 km	小区正北方向
重庆枫叶国际学校	学校	1.29 km	小区东北方向
永川中央森林公园	生态公园	1.31 km	小区西北方向
永川区人民医院	医疗（综合医院）	1.52 km	小区西北方向
金科·中央公园城	地标	1.56 km	小区正北方向
人民广场	城市广场	1.86 km	小区西北方向
棠城公园	生态公园	1.92 km	小区正北方向
永川区人民政府	政务	2.05 km	小区西北方向
兴龙湖公园	生态公园	2.19 km	小区正北方向
兴龙湖小学	学校	2.25 km	小区东北方向
重庆现代制造职业学院	高校	2.57 km	小区东南方向
永川区凤凰湖中学	学校	2.76 km	小区东南方向
重医附属医院新区分院东	地标	2.79 km	小区东北方向
重庆医科大学附属永川医院新区分院	医疗	2.83 km	小区东北方向
重庆水电学院书香雅苑小区	地标	2.85 km	小区正北方向
重庆水利电力职业技术学院	高校	2.93 km	小区正北方向
和顺幼儿园	幼儿园	2.96 km	小区东北方向

配套结构有四点值得记录：一是体育与高教资源贴身——永川体育场 0.23 公里（正北）、永川体育中心 0.34 公里（正北）、重庆文理学院红河校区B区 0.59 公里（东北），三个点位均在 0.6 公里内，其中永川体育场 0.23 公里是本系列配套点位中距离最近的一档；二是东南向为山体公园——永川观音山公园 0.68 公里（东南）；三是医疗与城市级资源集中在 1.3-2.1 公里圈层——永川区人民医院 1.52 公里（西北）、人民广场 1.86 公里（西北）、棠城公园 1.92 公里（正北）、永川区人民政府 2.05 公里（西北）、兴龙湖公园 2.19 公里（正北）；四是生态资源双向可达——永川中央森林公园 1.31 公里（西北）与兴龙湖公园 2.19 公里（正北）分处两个方向，与 45.00% 的登记绿化率形成呼应。

需要说明三处留白：其一，划片小学红河小学与划片初中永川中学文昌校区均未能在公开地图点位中检索到同名实体，故第四节距离表中不含这两所学校，其实际位置与通勤距离请实地踏勘；其二，表中 0.83 公里（正东）的「永川中学新校区」是公开地图点位名称，并非 2026 年划片校名，已在 3.3 节说明；其三，公开地图未收录本片区超市、商场、银行等商业网点数据，日常购物与金融配套请实地踏勘。

五、评估价、首付与月供测算

5.1 评估线结构：仅 4 笔低于线（10.5%）

合作银行评估指导价区间为 3800-5400 元/㎡，评估均价 4617 元/㎡——本区间跨度 1600 元/㎡，是本系列评估区间最宽的一档（对照：东欣桂语元山 5800-6600、米兰阳光 4800-5200），同一套房源在不同银行的认定值可能差异较大，这一点在测算前需要特别留意。

买卖 38 笔加权 5438 元/㎡，高于评估均价 821 元（+17.8%），是本系列与评估线偏离第二大的样本（对照：东欣桂语元山 +18.5% 为最大）；38 笔中仅 4 笔低于评估线，占 10.5%，即近九成成交价高于评估线。年度结构上，四个年度的低于线笔数分别为 0、1、1、2 笔，逐年略有增加但始终维持在低比例。

对购房人的直接含义是：以评估认定为贷款上限的口径下，本盘多数房源会触发按评估封顶，成交价高于评估线的差额部分无法纳入贷款，需以自有资金补足。这正是 5.2 节六套在售房源全部按评估认定值测算的原因。

5.2 在售 6 套逐套测算

特别提示：现在最新的贷款政策，首套房和二套房贷款利率都是 3.15%，贷款成数都是 85%，最长贷款年限 40 年（480 期，等额本息），贷款额 = MIN（评估认定值, 挂牌价）× 85%。台账付款方式仅 8 笔有值（按揭 7、全款 1），无按揭成交单价样本，故本节以房源库在售 6 套挂牌逐套测算：

在售房源	挂牌总价	折合单价	首付（比例）	月供
3室2厅2卫 99㎡精装	48.80 万	4929 元/㎡	9.95 万 · 20.4%	1425 元
3室2厅2卫 106㎡精装	59.80 万	5642 元/㎡	18.20 万 · 30.4%	1525 元
3室2厅2卫 105㎡精装	65.00 万	6190 元/㎡	23.79 万 · 36.6%	1511 元
4室2厅2卫 140㎡精装	101.00 万	7214 元/㎡	46.06 万 · 45.6%	2015 元
4室2厅2卫 142㎡精装	138.00 万	9718 元/㎡	82.27 万 · 59.6%	2043 元
6室3厅4卫 170㎡精装	125.00 万	7353 元/㎡	58.28 万 · 46.6%	2446 元

读表要点： 在售 6 套挂牌单价 4929-9718 元/㎡ 全部高于评估均价 4617 元/㎡，六套均按评估认定值封顶。其中 99㎡案挂牌 48.80 万、评估认定值 45.71 万，挂牌仅高出 6.8%，首付比例 20.4%（9.95 万）、月供 1425 元，与 85% 成数的常规预期最为接近；142㎡案挂牌 138 万元、折合 9718 元/㎡，而评估认定值仅 65.56 万元，挂牌高出评估额达 110.5%，首付被动升至 59.6%（82.27 万元），是本系列在售测算中首付比例最高的一套；170㎡案挂牌 125 万元、折合 7353 元/㎡，评估认定值 78.49 万元，首付 46.6%（58.28 万元）、月供 2446 元为六套最高。

还要提示两处：一是六套的月供集中在 1425-2446 元的窄区间，差异主要来自贷款额而非利率，利率与成数按首套二套同口径处理；二是 105㎡案挂牌 6190 元/㎡与 106㎡案 5642 元/㎡面积几乎相同、单价却相差 548 元/㎡，说明同面积段的定价分歧同样存在，议价时请回到第三节同面积段的近期成交逐案核对。评估区间为 3800-5400 元/㎡，同一套房源在不同银行的认定值可能不同，具体以银行实际评估为准，月供不构成贷款承诺。

六、必查事项与免责声明

6.1 交易前必查事项（本站按证据缺口列出）

评估线与成交价的落差：38 笔成交加权高于评估均价 17.8%，仅 4 笔低于线，多数房源会触发按评估封顶，出价前务必先拿到银行对该套房的实际评估认定值再做资金安排；本盘评估区间跨度达 1600 元/㎡，不同银行认定值差异可能明显；
官方档案为零命中：646 条预售通告标题与正文双口径均无记录，本项目无官方证载的幢号、套数、建筑面积与监管银行可查，开发主体、土地用途与年限构成、预售资金监管银行一律以不动产权证载与住建部门档案为准；
产权登记 50 年且物业类型为商住一体：落户、学位认定、水电收费口径与土地续期规则以教委、公安户政与不动产登记部门审核为准；
车位供给明显偏低：地下车位 519 个对 1500 户（约 0.35 个/户），地面车位与停车费无登记，车位租售条件与收费标准签约前必查；
体量口径存在小幅差额：登记建筑面积 170,000㎡与容积率 1.77 × 占地 90,000㎡的折算值（约 159,300㎡）相差约 1.07 万㎡，签约时以合同证载面积为准；
建筑类型登记与台账不一致：登记为「洋房、小高层」，台账出现 3 笔高层记录，楼幢与建筑类型以不动产权证载为准；
学区为「小学门牌单列 + 初中路段级」组合：小学红河小学以「红河大道888号（巴塞罗那）」单列，初中需按永川中学文昌校区「红河大道单号319号、双号368号及以后路段」自行比对；两级条款均仅适用于户籍和房屋产权同在辖区范围的情形，不含「有户无房、有房无户」；
红河大道双号 366 与 368 是初中划片分界：双号 2-366 号属文理附中、368 号及以后属永川中学文昌校区，同一条路上相邻门牌可能分属两个初中体系，务必逐号核对；同属红河小学的红河枫景（人民东路168号）初中却划入宋锦桥校区，可作对照；
校区名不可混同：公开地图 0.83 公里处的「永川中学新校区」并非 2026 年划片校名，与本案的「文昌校区」不是同一所指；
价格分歧度不小：极值 8052 对 3933 元/㎡极差 2.05 倍，且两个极值出现在同一个季度内；最大面积 218.64㎡的成交单价为全盘最低，大面积房源的单价折让需单独评估；
物业费等持有成本虽低但服务等级需核对：物业费 0.9 元/㎡·月为本系列登记最低，对应的服务内容与收费标准签约前与物业核对；
样本边界明显：2023 年仅 6 笔、租赁 2026 年零成交、装修字段标注率 20.0%、户型字段仅 1 笔有值、挂牌价仅 1 笔可配对、成交周期 0 条有数值，详见 2.8 节；租赁毛收益率基于评估均价折算，非实际成交回报；
商业配套留白：公开地图未收录本片区超市、商场、银行等商业网点数据，日常购物与金融配套请实地踏勘确认。

6.2 免责声明

本文所有成交数据来自骏耀房产网 2023 年 4 月至 2026 年 9 月平台成交台账（实际记录区间 2023-04-24 至 2026-09-07，共 50 条，其中二手房 38 笔、租赁 12 笔，一手房与工抵房各 0 笔，无混入与异常剔除），为历史记录归档，不代表实时售价与未来走势；
文中银行评估价、首付与月供均为按公开政策口径的测算示例（利率 3.15%、成数 85%、年限 40 年、480 期等额本息），测算基于在售挂牌而非按揭成交，具体以合作银行实际审批为准，不构成贷款承诺；
学区信息为 2026 年官方公示原文归档（小学属红河小学招生范围，以「红河大道888号（巴塞罗那）」门牌单列；初中落入永川中学文昌校区「红河大道单号319号、双号368号及以后路段」的路段表述，非门牌单列），招生范围与录取安排以永川区教委当年度实时公布为准，本文不构成入学承诺；
配套距离为公开地图坐标换算的球面直线距离，不代表步行或车行时间，不作为位置承诺；划片小学与划片初中未能在公开地图点位中检索到同名实体，故未列入距离表；
官方档案部分来自永川区人民政府「商品房预售通告」栏目（646 条全量检索，标题与正文双口径均零命中，为系列第九例），本项目无官方证载的幢号、套数、建筑面积与监管银行，相关字段一律以不动产权证载与住建部门档案为准；
本文为历史成交与官方公示的结构化归档，不构成任何购房建议、投资建议或价格预测；
数据样本存在覆盖局限（2023 年买卖仅 6 笔、租赁 2026 年零成交、装修字段标注率 20.0%、户型字段仅 1 笔有值、挂牌价仅 1 笔可配对、成交周期 0 条有数值、地下车位 519 对 1500 户、评估区间跨度 1600 元/㎡），解读时请注意样本量边界。

上期回顾：上一期红河枫景（人民东路168号，13 栋 2953 户，2016 年建成，商住一体 50 年产权）是本系列最平稳的样本之一：50 笔二手加权 4228 元/㎡与评估均价 4150 元/㎡仅差 78 元，租赁 34 笔占 40.5%，极差 1.79 倍，四年 -11.7%。本期巴塞罗那（红河大道888号，25 栋 1500 户，2011 年建成）与它有两点直接可比：两盘小学同属红河小学，初中却分属永川中学的两个校区（宋锦桥校区对文昌校区）；两盘评估线结构完全相反——红河枫景成交价贴近评估线（+1.9%），巴塞罗那则高出 17.8%，在售 6 套全部按评估封顶，142㎡案首付比例达 59.6%。两期连读可以看出，同一所小学、同一片商圈之内，价格与评估线的关系可以有本质差别，出价前先取银行实际评估认定值是共通的动作。

下期预告：此前多期文末预告的凤凰大道88号（圣托里尼）仍在解析排期中——该盘在 2026 年小学原文中与「66号（米兰阳光）」同列于凤凰湖小学段落，属凤凰湖片区且被门牌单列。本期巴塞罗那所在的红河大道路段与红河枫景所在的人民东路路段、圣托里尼所在的凤凰大道段，分属三个不同招生段落，其中红河大道与人民东路两盘还出现「同小学、不同初中校区」的分流，三盘对照能否看出永川新区学区划分的边界逻辑？本站将带着同样的逐笔台账与官方档案核对标准上线。需要说明的是，巴塞罗那因读者点名需求提前插入排期，圣托里尼继续顺延。

本文为骏耀房产网「永川小区深度解读」系列原创内容。未经授权，请勿转载。

永川10月18日二手房成交7单 3笔破5000元/㎡

Mon, 19 Oct 2026 12:12:25 +0800

同一天，永川有 3 套房子的成交单价站上了 5,000 元/㎡——这是 10 月 18 个交易日里的第一次。

但真正该让人停下来的，是另一组数字：把这 3 套剔掉，剩下 4 套的算术均价是 3,916.80 元/㎡，只比 10 月前 17 天的 93 笔（3,840.04 元/㎡）高了 2.00%。同一天的数据，能同时讲出两个方向完全相反的故事。

这就是单日成交记录最容易被误读的地方。所以先把边界划清楚：本文只描述 2026 年 10 月 18 日当天录入的 9 条成交记录，不推断整体市场走势，不做涨跌预测，不构成任何决策建议。9 单能回答的是「这一天成交了什么」，回答不了「市场变成了什么样」。

图 1｜永川10月18日二手房成交7单 3笔破5000元/㎡（数据来源：骏耀房产网真实成交记录）

一、当日总览：9 单全落新区，万达商圈独占 5 单

先把盘子摆清楚。

全天录入成交 9 单：二手房 7 笔、租单 2 笔，一手房与新房均为 0 笔；
按区域：9 单全部落在新区，老区 0 单。本台账自 8 月 1 日以来的 505 条记录中，新区占比 72.9%，但「单日 ≥5 单且全部为新区」的交易日此前只有 7 个，10 月 18 日是第 8 个，也是其中单量最大的一天；
按板块共涉 5 个：万达商圈 5 单、城南片区 1 单、人民广场片区 1 单、凤凰湖片区 1 单、123 转盘 1 单；
最高板块万达商圈占 55.6%（5/9），在 10 月 18 个交易日中集中度排第 3，仅次于 10 月 10 日城南片区 83.3%（5/6）与 10 月 1 日万达商圈 66.7%（2/3）；
按物业类型：高层 6 单、小高层 2 单、叠拼别墅 1 单；按装修口径：装修 5 单、清水房 2 单、全新精装 2 单；
户型分布：三室二厅二卫 5 单、四室二厅二卫 1 单、二室一厅一卫 1 单、二室二厅一卫 1 单、一室一厅一卫 1 单；
7 笔售单成交面积合计 668.31㎡、成交总价合计 303.36 万，套均面积 95.47㎡、套均总价 43.34 万；
单价区间 2,881.29 ～ 6,258.09 元/㎡，算术均值 4,574.27 元/㎡，按「总价 ÷ 面积」计算的加权值 4,539.21 元/㎡，最高与最低相差 2.17 倍；
9 个小区中，名威大厦为台账首现，其余 8 个此前均有记录（首现率 11.1%）。

规模上，9 单在台账 79 个交易日中排第 8 位（从多到少），在 10 月 18 个交易日中排第 3（前两位是 10 月 15 日的 15 单、10 月 5 日的 10 单）；7 笔售单同样排第 8。属于量级偏上的一天。

二、累计口径：本月第 117—125 单，台账第 497—505 单

按台账连续计数：

当日为今日第 1—9 单、本月第 117—125 单。10 月 1—18 日累计 125 单，18 个交易日日均 6.94 单（10 月 1—17 日为 116 单、日均 6.82 单）；
按本台账自 2026 年 8 月 1 日起的连续记录，当日为第 497—505 单，截至当日累计 505 单——其中二手房 363 单、租单 133 单、一手房 6 单、新房 3 单；
关于「本年第 X 单」：本台账起始于 2026 年 8 月 1 日，8 月之前的记录未纳入连续计数，因此无法给出「本年第 X 单」的准确位置，此处如实说明口径，不做估算；
另需说明：9 月 15 日「英井路 2 号」（71.49㎡ / 5.5 万）为重复报送，已按站内月刊口径剔除，故 9 月计 199 单、全库计 505 单。

三、7 笔二手房逐笔明细

按成交总价从高到低排列，七笔全貌如下（单价单位：元/㎡）：

小区 / 板块	物业	面积	总价	单价	付款	周期	独家
金科集美天宸 · 万达商圈	高层	92.68㎡	58.00 万	6,258.09	按揭	74 天	是
利安凰城御府 · 城南片区	叠拼别墅	138.55㎡	50.86 万	3,670.88	按揭	25 天	是
金科公园王府 · 万达商圈	小高层	91.56㎡	46.56 万	5,085.19	全款	85 天	否
凤凰世纪城 · 凤凰湖片区	高层	90.39㎡	45.28 万	5,009.40	按揭	105 天	是
汇悦悦城 · 万达商圈	高层	102.84㎡	44.98 万	4,373.78	全款	21 天	否
五洲临江府 · 万达商圈	高层	74.20㎡	35.18 万	4,741.24	按揭	385 天	否
新城丽苑 · 人民广场片区	高层	78.09㎡	22.50 万	2,881.29	按揭	48 天	是

成交额集中度：单笔最高（金科集美天宸 58.00 万）占当日二手总额 19.12%，前三笔合计占 51.23%。换句话说，一半以上的成交额由 3 套房子贡献——这是读任何单日均价之前必须先记住的前提。

四、3 笔破 5,000 元/㎡：10 月单日最多，但口径要先看清

当日 7 笔售单中有 3 笔单价超过 5,000 元/㎡：金科集美天宸 6,258.09、金科公园王府 5,085.19、凤凰世纪城 5,009.40。

对照 10 月前 17 个交易日，单日「≥5,000 元/㎡」笔数最多只到过 2 笔（10 月 2 日、4 日、7 日、12 日、14 日、17 日），10 月 18 日的 3 笔是 10 月第一次。

但在给这个「第一次」加任何解读之前，先看这 3 笔的构成：

2 笔标注「全新精装」（金科集美天宸、凤凰世纪城），1 笔为「小高层」（金科公园王府，该物业类型全库仅 5 笔）；
全库 363 笔售单按装修口径的算术均价分别是：全新精装 21 笔 5,550.34 元/㎡、精装修 114 笔 4,272.34、清水房 93 笔 3,981.71、装修 93 笔 3,353.43、简装 18 笔 1,798.49；
10 月内部同样是这个排序：全新精装 12 笔均价 6,344.13 元/㎡，清水房 25 笔 3,806.06，装修 36 笔 3,721.98。

结论很直接：这 3 笔的高单价，首先由「装修口径」和「物业类型」这两个结构性因素解释，而不是由「行情」解释。把全新精装房与清水房放在同一个均价里相减，得到的差值是口径差，不是价格变动。

五、利安凰城御府：505 单台账里唯一一笔叠拼别墅

当日最独特的一笔，是利安凰城御府 138.55㎡、总价 50.86 万、单价 3,670.88 元/㎡。

它的物业类型是「叠拼别墅」——在本台账 505 单、其中售单 363 笔里，这是唯一一笔；
该小区台账共 15 笔，物业类型分布为高层 8 笔、洋房 6 笔、别墅 1 笔、叠拼别墅 1 笔，本笔是第一次以叠拼别墅入账；
单价 3,670.88 元/㎡在该小区 15 笔中排第 12 高（倒数第 4），在城南片区 32 笔售单中排第 11；
让价 22.71%（挂牌 65.80 万 → 成交 50.86 万，绝对额 14.94 万），为当日最大让价，在 10 月 86 笔带挂牌价的售单中排第 26；
138.55㎡是当日最大成交面积，但不是该小区最大（该小区台账内有 140.00㎡记录）；
与 10 月 10 日该小区 138.99㎡清水洋房（3,079.36 元/㎡）相比高出 19.21%，但两者物业类型不同（叠拼别墅 vs 洋房），台账无法确认可比性，此处仅并列陈述，不作价格判断。

待核实项：该笔挂牌日期记录为 2025 年 9 月 23 日，距成交日 390 天，与「成交周期 25 天」字段不一致。本文原样保留两个字段，未做修改，提请数据维护方复核。

六、两笔「全新精装」撑起当日单价天花板

金科集美天宸（万达商圈 · 高层 · 92.68㎡ · 58.00 万 · 6,258.09 元/㎡ · 按揭 · 74 天 · 独家）：

单价为该小区台账 4 笔中的最高。此前 3 笔均为清水房、均为全款：9 月 10 日 86.89㎡ 4,891.24、10 月 1 日 86.96㎡ 4,898.80、10 月 4 日 86.89㎡ 4,925.77；
与 10 月 4 日那笔相比，面积 +6.66%、单价 +27.05%，但装修口径由清水房变为全新精装、付款方式由全款变为按揭，四项变量同时变化，不构成同口径对比，不作价格判断；
同时它是该小区台账的第一笔按揭成交；
横向排位：万达商圈 62 笔售单中第 7 高，全库 363 笔售单中第 36 高，224 笔高层中第 14 高；
让价 9.09%（挂牌 63.80 万 → 成交 58.00 万，绝对额 5.80 万），成交周期 74 天，为全库中位（84 天）的 0.88 倍。

凤凰世纪城（凤凰湖片区 · 高层 · 90.39㎡ · 45.28 万 · 5,009.40 元/㎡ · 按揭 · 105 天 · 独家）：

单价为凤凰湖片区台账 8 笔售单中的最高值，在该小区 6 笔中排第 2 高；
与 10 月 16 日该小区 90.20㎡清水房（3,699.56 元/㎡）相差 +35.41%，但口径由清水房变为全新精装，不可直接相减；该小区 6 笔中有 4 笔为清水房，这是它第一笔全新精装入账；
该小区 10 月已 4 次入账（10 月 13 日、10 月 16 日两笔、10 月 18 日），是当月出现频次较高的小区之一；
让价 9.08%（挂牌 49.80 万 → 成交 45.28 万，绝对额 4.52 万）。

金科公园王府（万达商圈 · 小高层 · 91.56㎡ · 46.56 万 · 5,085.19 元/㎡ · 全款 · 85 天）则提供了另一种口径：小高层在全库售单中仅 5 笔，本笔排第 2 高，在小区 4 笔中排第 2 高；与 8 月 3 日同面积 91.63㎡精装修（5,389.06 元/㎡）相比为 -5.64%，但两者装修口径不同（装修 vs 精装修），同样仅作并列陈述。

七、新城丽苑：台账首笔售单，也是当日最低单价

当日单价最低的是新城丽苑 78.09㎡、22.50 万、2,881.29 元/㎡。

这是该小区在台账中的第一笔售单——此前仅有 2 条租单记录（9 月 2 日 108㎡、9 月 6 日 50㎡）；
2,881.29 元/㎡在全库 363 笔售单中排第 260 高（后 28.4%），在人民广场片区 8 笔售单中排第 6 高；
让价 5.46%（挂牌 23.80 万 → 成交 22.50 万），付款方式按揭，周期 48 天，标注业主独家代售；
户型为二室一厅一卫，是当日唯一二室一厅户型。

另外两笔值得一提：汇悦悦城 102.84㎡清水房 4,373.78 元/㎡全款，周期 21 天为当日最快，让价 2.22%（46.00 → 44.98 万）为当日最小，在 10 月 86 笔带挂牌价售单中排倒数第 3；五洲临江府 74.20㎡ 35.18 万、4,741.24 元/㎡，周期 385 天——在 343 笔有周期记录的售单中排第 55 长，是全库中位（84 天）的 4.58 倍，为当日唯一一笔长跑单。

八、让价与周期：从 21 天到 385 天的两极

让价：7 笔售单全部带挂牌价，让价区间 2.22% ～ 22.71%，算术均值 9.25%；绝对额从汇悦悦城 1.02 万到利安凰城御府 14.94 万；
周期：21 / 25 / 48 / 74 / 85 / 105 / 385 天，中位 74 天，全库 343 笔有周期售单的中位是 84 天——当日为全库的 0.88 倍，略快于历史水平；
其中 5 笔（71.4%）在 90 天内成交，全库这一比例为 52.2%；但同一天也挂着一笔 385 天的长跑单，快慢并存本身就是当日最真实的结构；
独家率：4/7 = 57.1%，略低于 10 月售单 ≥2 笔交易日的均值 62.4%（排第 11/18），高于全库 38.0%；
按揭率：5/7 = 71.4%，在 10 月售单 ≥3 笔的 17 个交易日中排第 5 高（均值 51.9%）。需要说明的是，付款方式记录的是买方支付选择，与房价走势之间无台账可验证的因果关系。

九、租单 2 笔：22.00 与 8.49 元/㎡·月，相差 2.59 倍

巴塞罗那（万达商圈 · 小高层 · 一室一厅 · 50㎡）1,100 元/月 = 22.00 元/㎡·月：在全库 133 笔租单中排第 30 高；40—60㎡区间的 21 笔租单中排第 11；6 笔一室户型租单中排第 5（该组中位 23.97）。这是该小区台账第一笔租单——此前 2 笔均为售单，且单价极高（8 月 13 日 118.37㎡ 7,941.20 元/㎡，为全库第 9 高；9 月 7 日 147.05㎡ 5,073.10 元/㎡，第 86 高）；
名威大厦（123 转盘 · 高层 · 三室二厅 · 106㎡）900 元/月 = 8.49 元/㎡·月：在全库 133 笔租单中排第 126 高，在 29 笔 ≥100㎡的租单中排倒数第 2（仅高于 8 月 10 日肖家冲人民医院 110㎡的 4.55）。该小区为台账首现；
两笔相差 2.59 倍——租单单价对户型、面积与楼栋条件的敏感度远高于售单，两笔之间不可直接比较，更不能代表永川整体租金水平。

当日租单占比 22.2%（2/9），在 10 月 18 个交易日中排第 6 高。

图 2｜10 月 18 日 · 永川二手房 7 单明细

十、三个必须说清的读数陷阱

陷阱一：均价 +19.12%，不等于房价上行。当日 7 笔算术均价 4,574.27 元/㎡，比 10 月 1—17 日的 93 笔（3,840.04 元/㎡）高 19.12%，加权口径高 16.55%。但逐级剔除最高价样本后：剔除最高 1 笔 → 6 笔 4,293.63（+11.81%）；剔除最高 2 笔 → 5 笔 4,135.32（+7.69%）；剔除最高 3 笔 → 4 笔 3,916.80（仅 +2.00%）。方向由 3 笔 ≥5,000 元/㎡的样本决定，而这 3 笔的高单价又主要由装修口径与物业类型解释。单日均价对样本结构极度敏感，不可读作趋势。

陷阱二：板块均价在单日尺度上没有统计意义。当日 4 个涉售板块中，有 3 个当天只有 1 笔：凤凰湖片区 1 笔 5,009.40（10 月此前 7 笔均价 4,019.93，+24.61%）、城南片区 1 笔 3,670.88（此前 8 笔 2,910.33，+26.13%）、人民广场片区 1 笔 2,881.29（此前 7 笔 3,388.47，-14.97%）。样本量为 1 时的「板块均价」只是一个个例，不能与板块历史均值做差后解读。样本量相对最大的万达商圈（当日 4 笔 5,114.57 vs 此前 17 笔 4,859.40，+5.25%）也仍需累积更多交易日才有讨论价值。

陷阱三：集中度高会让单日数据「失真」。万达商圈 5 单占 55.6%，单笔最高占当日二手总额 19.12%、前三笔占 51.23%，9 单全部来自新区。这意味着当日记录描述的是少数板块、少数小区的成交，不是永川全域的成交。

十一、数据口径与合规声明

数据来源：骏耀房产网永川成交台账 2026 年 10 月 18 日录入的真实成交记录，共 9 条（二手房 7 条、租单 2 条），无抽样、无估算；
台账自 2026 年 8 月 1 日起连续记录，截至 2026 年 10 月 18 日累计 505 条；9 月 15 日「英井路 2 号」为重复报送，已按站内月刊口径剔除；8 月 1 日之前无连续记录，故不提供「本年第 X 单」；
单价 = 成交总价 ÷ 成交面积（建筑面积口径）；让价 =（挂牌价 − 成交价）÷ 挂牌价；成交周期按「1 年 = 365 天、1 个月 = 30.44 天」折算，「当日」计 0 天；
单日样本仅 9 条，且集中于少数板块，不足以推断整体市场走势，本文不构成任何房产购买、出售、租赁、投资或融资的决策建议；
不同装修口径（清水房 / 简装 / 装修 / 精装修 / 全新精装 / 新房）与不同物业类型之间的单价不可直接相减；本文所有跨期比较均已标注口径差异，未做同口径假设的地方一律不作价格判断；
待核实项：利安凰城御府挂牌日期（2025 年 9 月 23 日）与成交周期字段（25 天）不一致，已原样保留，提请数据维护方复核；
本文数据由骏耀房产网整理发布，未经授权请勿转载。

骏耀房产网

永川10月21日成交3单 二手房首次全落老区

一、当日总览：3 单、3 个板块，全部落在老区

二、累计口径：本月第 142—144 单，台账第 522—524 单

三、2 笔二手房逐笔明细

四、昌州城市花园：小区 4 笔里的最高单价，4 天成交

五、仁豪星城：台账首现，渝西广场片区第 2 高

六、租单 1 笔：300 元/月，全库 138 笔最低

七、让价与周期：两笔让价都低于全库中位，周期都快于中位

八、独家与付款：2/2 独家、0 按揭

九、三个必须说清的读数陷阱

十、数据口径与合规声明

观南城小区百科：兴南路249号6栋700户、57笔成交3061元/㎡、评估3150元系列最低

一、官方档案与参数核验

1.1 房源库登记参数

1.2 登记参数的三处不自洽（以住建备案为准）

1.3 官方预售通告：单证覆盖，门牌与主体两处不一致（系列首见）

1.4 小区鸟瞰与户型档案

二、68 条台账：57 笔住宅买卖 + 1 笔商业 + 10 笔租赁

2.1 样本构成与总量

2.2 年度走势：-15.5% 的外壳与 2026 年的止跌回升

2.3 面积段分布：非单调，50-70㎡ 段单价反而最高

2.4 极值样本：极差 2.67 倍

2.5 逐笔成交台账

2.6 商业 1 笔单列

2.7 租赁 10 笔：单方租金系列最低

2.8 付款、流速与字段留白

三、学区原文归档（2026 年教委公示）

3.1 小学阶段：海棠小学（原文第 17 条，路段级）

3.2 初中阶段：永川中学宋锦桥校区（路段级）+ 多校划片条款的适用

3.3 三处边界与易混提示

四、配套与直线距离

五、评估价、首付与月供测算

5.1 评估线结构：系列最低评估均价与 59.6% 低于线

5.2 在售 6 套逐套测算

六、必查事项与免责声明

6.1 交易前必查事项（本站按证据缺口列出）

6.2 免责声明

永川二手房「腰线层/设备层/槽钢层」怎么辨｜4 类特殊楼层 3 条合同底线 5 步核验

一、反常识开场：该避开的不是 4 楼、14 楼，是这几层

二、4 类特殊楼层：是什么、影响什么、怎么辨

三、2 个流传最广的「谣言层」

四、3 条合同底线

五、5 步核验：签约前把这五件事跑完

六、免责声明

七、相关阅读

永川10月20日成交11单 二手单价差4.67倍

一、当日总览：11 单散落在 8 个板块，集中度仅 18.2%

二、累计口径：本月第 131—141 单，台账第 511—521 单

三、8 笔二手房逐笔明细

四、红河枫景：2,085 天，台账里最长的一次等待

五、万科城-城璟：同面积对照，单价 -2.70%

六、乐信凤凰郡：小区最高单价，也是当日最高总价

七、金科集美天宸：当日最高单价，10 月内第二笔

八、当日最低单价与最大让价：五板桥、25 队车站、荣华名都、御景国际

九、让价与周期：均值 23.77%，长跑与速签各占三成

十、租单 3 笔：同样 1,200 元/月，单价差 1.71 倍

十一、三个必须说清的读数陷阱

十二、数据口径与合规声明

永川二手房公共收益去哪了｜4 类收入 3 条法律底线 5 步查账

一、反常识开场：最怕的不是物业费，而是你从没见过的那本账

二、4 类收入：这本账里到底进的是什么钱

三、3 条法律底线

四、5 步查账：签约前把这五件事跑完

五、2 条资金红线

六、免责声明

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恒大悦府小区百科：153栋2669户、33笔成交4246元/㎡与11笔租赁样本

一、官方档案与参数核验

1.1 房源库登记参数

1.2 三处登记疑点（以住建备案为准）

1.3 官方预售通告：15 条证载、63 幢，「同门牌两项目名」系列首见

1.4 小区鸟瞰与楼栋编号档案

二、44 条台账：33 笔买卖 + 11 笔租赁

2.1 样本构成与总量

2.2 业态三分与轨道拆分：高层全面低于线，别墅全部高于线

2.3 年度走势：-30.9% 的表象与 2024 年一次下台阶的真实形态

2.4 面积段分布：90-110㎡ 主力段，130㎡ 以上另成一个价格体系

2.5 极值样本：极差 3.62 倍，系列最宽

2.6 逐笔成交台账

永川10月21日成交3单二手房首次全落老区

2.3 面积段分布：非单调，50-70㎡段单价反而最高

永川10月20日成交11单二手单价差4.67倍

2.4 面积段分布：90-110㎡主力段，130㎡以上另成一个价格体系

五、凤凰世纪城：64.19㎡小区最小面积，让价仅 2.03%