海亮国际广场小区百科：汇龙大道198号5栋1395户、17笔成交4603元/㎡、官方零命中归档

汇龙大道198号的海亮国际广场（房源库编号 559，2016 年建成，5 栋 1395 户），带来本系列又一份「零证载」官方档案：永川区政府 646 条预售通告全量检索中，「海亮国际广场」零命中——仅有的 2 条「海亮」标题命中为姊妹盘海亮•景尚（（2018）预字第（022）号，1、2 幢）与海亮•锦尚（（103）号，地下车库商业），项目主体与门牌均与本案无关。零证载之外，2026 年小学招生原文却以「汇龙大道198号（海亮商住楼）」将本案门牌单列于汇龙小学——官方用字为「海亮商住楼」，与销售名「海亮国际广场」并存于两套官方口径。价格端，32 条台账（二手买卖 17 笔 + 租赁 15 笔，零一手零工抵）住宅加权 4603 元/㎡；房源库评估均价栏为空（「—」），本站按台账口径以加权 × 85% = 3913 元/㎡ 作为测算参考线（非银行评估）。本文按官方备案、成交、学区、配套、按揭、必查六模块归档。

一、官方档案与参数核验

1.1 房源库登记参数

海亮国际广场位于重庆市永川区汇龙大道198号，123转盘板块，房源库编号 559，登记建成年代 2016 年（房龄 10 年），物业类型商住一体，小区类型小型社区，建筑类型高层住宅（单一业态），建筑结构钢混，产权年限 50 年。楼栋总数 5 栋，规划户数 1395 户——折算约 279 户/栋，为本系列已解析样本中最高的一档（对照：红河枫景 227 户/栋、观南城 117 户/栋），高密度商住形态与其 5.00 的登记容积率互相印证，容积率 5.00 同为系列已解析样本中最高（对照：红河枫景 3.47、东欣桂语元山 1.50、恒大悦府 1.19）。建筑面积与占地面积两个字段登记为「暂无数据」，容积率无法做建面/占地交叉验证，如实留白。绿化率 30.00%，物业公司重庆海亮物业有限公司，物业费 1.2-2 元/㎡·月；地下车位 1324 个，折算约 0.95 个/户（对照：观南城 0.70、巴塞罗那约 0.35、东欣桂语元山 1.19）。开发商登记为重庆海亮房地产有限公司。市政配套供水侨立水务、供电重庆电力、供气重庆燃气，三项齐全。房源库当前显示二手在售 6 套、出租 6 套（数量口径，具体房源以实际挂牌为准）。

1.2 登记参数的两处待核口径（以住建备案为准）

其一，容积率 5.00 无从交叉验证：建筑面积与占地面积均为「暂无数据」，5.00 这一登记值既无法按建面/占地复算，也无官方证载可对照。从体量旁证看，5 栋高层容纳 1395 户（户均 279 户/栋）与 5.00 的高容积率方向一致，但本站不做超出登记的推算，以住建备案为准。

其二，车位配比与户型结构存在张力：地下车位 1324 个对 1395 户约为 0.95 个/户，在系列样本中属中上水平；但本案台账户型以二室二厅一卫（15 笔）与三室（17 笔）为主，66-90㎡ 中小户型占绝对主力，且为商住一体项目——商业部分的停车需求是否与住宅分摊，登记字段未载明，涉及产权车位购买时请以现场与合同为准。

另需说明：建成年代 2016 年与「零证载」并存，本案无任何官方通告可核对建成年代与楼栋套数，年代口径以不动产权证载为准。

1.3 官方预售通告：646 条零命中与两处「海亮」易混区分

本站对永川区人民政府「商品房预售通告」栏目 646 条公示做全量检索：以「海亮国际广场」为关键词，标题命中 0 条、正文补扫 0 条；标题命中的 2 条均为字面相近的姊妹盘，与本案无关：

即本案在 646 条官方公示中零证载，为本系列零命中样本再添一例（此前豪禧银山源为首例，宇界维诗卡、城市铭人、红河枫景、巴塞罗那、奥兰半岛等亦为零命中归档）。由此带来三项核验边界，必须如实列明：一是登记 5 栋 1395 户无官方幢号与套数可核对；二是登记建成年代 2016 年无证载可对照；三是同一「海亮」字号下至少存在景尚、锦尚与本案国际广场三个项目，涉及历史手续检索时须以门牌与项目全名区分，避免误引姊妹盘证载。

1.4 小区鸟瞰与区位示意

上图为本站依据公开地图坐标（29.356865, 105.919203）绘制的等比例区位示意图，仅用于说明相对位置与直线距离关系，非卫星影像、非实拍效果图；图中圆圈为 1-4 公里直线距离环，距离为球面直线距离，非步行或车行距离，不作为位置承诺。文首鸟瞰夜景效果图用于呈现项目形态，本图用于呈现区位关系，两者用途不同。

二、32 条台账：17 笔二手买卖 + 15 笔租赁

2.1 样本构成与总量

平台台账共 32 条记录，无混入他盘记录、零异常剔除，实际记录区间 2023-02-17 至 2026-09-29。按口径拆分：二手买卖 17 笔 + 租赁 15 笔；一手房 0 笔、工抵房 0 笔、商业 0 笔——与红河枫景同属「无一手、无工抵」的存量房结构，且全部为高层单一业态，是商住一体项目中以住宅流通为主的样本。32 条为本系列近期解析样本中条数最少的一份，本篇各段结论均按小样本边界从严表述。

住宅买卖 17 笔合计成交总额 582.24 万元、总面积 1264.88㎡，加权均价 4603 元/㎡，中位数 4554 元/㎡，区间 3323-5708 元/㎡。加权仅高于中位 49 元/㎡，两个口径高度收敛。

2.2 年度走势：-29.0% 与逐年递减的笔数

四年走势 5415 → 4560 → 4554 → 3842 元/㎡，首末累计约 -29.0%，处于系列偏深一档（对照：城市铭人 -37.4% 为最深、红河枫景 -11.7% 最温和）。形态上 2024 年一年即完成主要降幅（5415→4560，-15.8%），2025 年与 2026 年在低位延续。三点样本边界必须提示：一是 2023 年仅 3 笔、2025 年仅 1 笔、2026 年为 1-9 月口径仅 3 笔，四个年度中三个不足 5 笔，年度数值按本站口径只罗列、不外推走势；二是近 12 个月 4 笔加权 4039 元/㎡，高于 2026 年前三笔的 3842，但同为小样本，不做回升判断；三是 -29.0% 的首末降幅主要由 2023 年 3 笔高单价样本（最低一笔亦达 5114 元/㎡）锚定，参考价值有限。

2.3 面积段分布：两档结构，面积越大单价越高

本案台账仅覆盖 50-90㎡ 两个面积段，无 90㎡ 以上与 50㎡ 以下成交。单价随面积上行：70-90㎡ 段加权 4836 元/㎡ 比 50-70㎡ 段的 4395 高出 441 元/㎡（+10.0%），与红河枫景「面积越大单价越低」的单调递减方向相反，与观南城「非单调」形态亦不同。两段价差的直观解释是本盘 89-90㎡ 三房承担了改善型定价，但小样本（两段各 10 笔、7 笔）不足以做结构断言，仅作罗列。

2.4 极值样本：极差 1.72 倍，高低点同锁两笔

• 最高单价 5708 元/㎡：2023-04-17 二手房／高层 89㎡，成交价 50.8 万元——同笔亦为最高总价；
• 最低单价 3323 元/㎡：2024-11-22 二手房／高层 66.21㎡，成交价 22.0 万元——同笔亦为最低总价。

最高与最低单价相除为 1.72 倍，处系列偏窄一档（对照：东欣桂语元山 1.45 倍最窄、红河枫景 1.79、观南城 2.67、恒大悦府 3.62 倍最宽）。与观南城「最低单价为离群个案」的形态不同，本案最低 3323 元/㎡ 距中位 4554 约 -27.0%，落在 2024 年整体下移后的区间内，无需启用双口径——17 笔全口径加权 4603 元/㎡ 即为最终口径。

2.5 逐笔成交台账

2.6 租赁 15 笔：占比 46.9%，单方租金处系列中位

租赁 15 笔占台账 46.9%，处系列中位区间（对照：城市铭人 67.2% 为最高、观南城 14.7% 偏低），实际区间 2023-02-17 至 2026-09。月租均值 1227 元、中位数 1200 元、区间 1000-1650 元；单方租金均值 14.64、中位 14.71 元/㎡·月。以测算参考线 3913 元/㎡ 折算的毛收益率中位 4.5%（未扣税费、空置与维修成本；注意该折算分母为非银行评估的测算线，与各盘按银行评估均价折算的口径不可直接互比）。

租售两个口径在此出现同向下行但幅度分离：买卖端首末 -29.0%，租赁端单方 16.87 → 14.83 元/㎡·月，名义变动约 -12.1%——租金下行幅度明显小于买卖端，但与红河枫景（买卖 -11.7% 对租金 -2.3%）、观南城（买卖 -15.5% 对租金 -0.6%）那种「租金近乎冻结」的形态相比，本案租金端跟随下行的特征更明显。样本各年 1-6 笔，此为罗列性观察，不构成收益判断。

房源库当前出租 6 套，挂牌 1200-1600 元/月，与台账 2026 年 6 笔租单（均值 1250 元）高度吻合，租赁市场连续性较好。

2.7 付款、流速与字段留白

付款方式字段全台账仅 2 笔有值，均为按揭（2026-07-25 的 80.14㎡／29.5 万元、2026-09-29 的 82.71㎡／35.18 万元），对应成交周期 73 天与 80 天；其余年份未标注，无法做付款结构判断，如实留白。挂牌价与挂牌日期字段 0 条有值，议价空间无从测算。

装修字段 32 笔 100% 有值（「装修」31 笔、精装修 1 笔）；户型字段 32 笔 100% 有值：二室二厅一卫 15 笔、三室二厅二卫 9 笔、三室二厅一卫 8 笔——与 50-90㎡ 面积段、两房与紧凑三房为主的商住一体小户型构成一致。

台账编号核查另发现一处需如实标注的情形：编号 10924.666667 为非整数（2026-09-29 那笔 82.71㎡／35.18 万元），除此之外无重复编号、无同日同面积同价记录，是本系列台账字段质量较干净的一份。

三、学区原文归档（2026 年教委公示）

本站仅归档官方公示原文，招生范围与录取安排以永川区教委当年度实时公布为准，以下内容不构成入学承诺。

3.1 小学阶段：汇龙小学（原文第 4 条 A 区，门牌单列）

2026 年永川区小学招生原文第 4 条「汇龙小学」A 区列表中，本案以门牌单列方式出现，且官方用字为「海亮商住楼」：

「渝西大道东段单号1-131、双号2-68，汇龙大道单号1-375（汇龙大道7、9、17号除外）、双号198-686，卧龙路单号29、61、63、97、121、137、303、373、475、479，双号26、28、48、74、100、128、174、180、186、188、198、220、240、286、288、290、318、368，汇龙大道东一路单号1-23、双号2-170，人民大道单号19（至尊华庭）、189、199，双号58（帝琴花园），人民西一路66，人民北路69（金港明珠），汇龙大道388号（移动公司家属院）、566号（民政局家属院），棠城路2号，人民东路311、133号，红河中路77、1111号，红河大道18、66、106、116号，人民南路60、62、66、369号，人民大道333号（康桥）、555号（金剑）、669号（水晶城），红河大道1号（泰晤士），昌州大道东段388号，汇龙大道198号（海亮商住楼），红河中路139号（君临棠城），子庄路1号（煤管局），人民北路189号（巨宇江南），双龙村。 以上路段户籍和房屋产权在辖区范围内的年满6周岁适龄学生。」

即：户籍和房屋产权同在辖区 → 汇龙小学（A 区，门牌单列）。门牌单列意味着本案在官方口径中有明确的点位归属，确定性高于路段级归档（对照：观南城小学、初中均为路段级，恒大悦府小学以「华创大道566号」门牌单列）。

「有户无房、有房无户」类适龄学生另按多校划片补充条款处理，原文单列一条：

「渝西大道东段单号1-131、双号2-68，汇龙大道单号1-375（汇龙大道7、9、17号除外）、双号198-686……双龙村，以上路段范围内"有户无房、有房无户"就读汇龙小学A区或神女湖小学。」

即该类生源在汇龙小学A区与神女湖小学之间划片，务必按自家户籍与产权状态比对原文，以教委当年度审核为准。

3.2 初中阶段：文理附中（路段级）+ 多校划片条款的适用

2026 年永川区初中招生原文第 4 条「文理附中」以路段表述覆盖本案：

「双龙路，东岳路，渝西大道东段，环城北路，汇龙大道单号1-407号、双号2-686号，红河大道单号1-317号、双号2-366号，昌州大道东段单号1-801号、双号2-888号，人民大道19号、58号、111号、333号、555号、669号、699号、755号、568号、666号，红河苑，文昌路1号（御景国际）、66号（湖山壹号）、88号、708号（湖山云麓）、788号、818号（悦湖壹号院），子庄路，红河中路（荷塘月色177号、君临棠城139号、青年根据地77号），人民北路，人民南路60-66号(长城大厦、竹映三清)，人民西一路，汇龙东一路，汇龙大道东一路，人民东路311号（新华书苑）、133号，文昌路688号（青秀湾）。 以上路段户籍和房屋产权在辖区范围内的小学毕业生。」

本案汇龙大道198号（单号）落在「单号1-407号」路段内，属路段级归档、非门牌单列。

「有户无房、有房无户」类小学毕业生按原文第 8 条多校划片首句处理：

「文理附中招生范围内"有户无房、有房无户"的小学毕业生就读文理附中或兴龙湖中学。」

3.3 三处边界与易混提示

1. 汇龙大道 407／409 号为初中体系分界：原文宋锦桥校区段自「汇龙大道单号409号、双号688号及以后路段」起收录永川中学，与文理附中「单号1-407号」在 407 与 409 之间分界——本案 198 号归文理附中，与红河枫景、恒大悦府、观南城所归的「永川中学宋锦桥校区」不是同一校区；地图中 2.69 公里外的「永川中学新校区」亦为另一校区所指，三处不可混同。
2. 「海亮商住楼」与「海亮国际广场」为同一门牌的两个名称：学区原文以「海亮商住楼」点名 198 号，房源库与预售检索语境使用「海亮国际广场」，购房人检索官方文件时两个名称都需输入；同时同一「海亮」字号下的景尚（1、2 幢证载）、锦尚（地下车库商业证载）与本案互不为同一项目，涉及历史手续以门牌与项目全名区分。
3. 小学 A 区条款的生源范围窄于其他门牌单列样本：汇龙小学 A 区主条款仅覆盖「户籍和房屋产权在辖区范围内」的适龄学生，「有户无房、有房无户」类另行走「汇龙小学A区或神女湖小学」划片条款——两类生源走向在原文中是分句表述的，与海棠小学「两类并入同一条款」的写法不同。

四、配套与直线距离

以下为公开地图坐标（WGS-84）换算的球面直线距离（22 个点位，方位经两种独立算法交叉校验且结果一致），非步行或车行距离，不作为位置承诺：

配套结构有三点值得记录：一是政务、广场、医疗三类资源在 0.55 公里内成组——永川区人民政府 0.50 公里（东北）、人民广场 0.53 公里（正东）、永川区人民医院 0.54 公里（东南），是本系列已解析样本中半径 600 米内公共资源种类最全的一组（对照：红河枫景最近点位为体育中心 0.29 公里，但类型单一）；二是高校资源在 1.31-2.42 公里成带——重庆市经贸中等专业学校 1.31 公里、重庆文理学院红河校区A区 1.43 公里、重庆水利电力职业技术学院 1.69 公里、重庆文理学院红河校区B区 2.26 公里、重庆市农业机械化学校 2.42 公里，五校环绕与本案商住一体、租赁占比近半的定位互相印证；三是生态与文体点位沿东南-正东展开——永川中央森林公园 0.89 公里（正东）、棠城公园 1.13 公里（正东）、永川体育场 1.85 公里（东南）、兴龙湖公园 2.11 公里（正东）。

需要说明两处留白：其一，划片小学汇龙小学与划片初中文理附中均未能在公开地图点位中以同名检索到（地图「永川中学新校区」为另一校区，见 3.3），故距离表中不含这两所划片学校，其实际位置请实地踏勘。其二，公开地图未收录本片区超市、商场、银行等商业网点明细（仅渝西广场 2.76 公里入表），日常购物与金融配套请实地踏勘。

五、测算线、首付与月供

5.1 测算线结构：无银行评估价，按台账口径设定参考线

房源库评估均价栏为「—」——本案是本系列已解析样本中评估均价字段空缺的一例（对照：桂山学府铭城无评估价、其余样本均有 3000-6200 元/㎡ 不等的银行评估口径）。为完成按揭测算，本站按台账口径设定测算参考线：住宅买卖 17 笔加权 4603 元/㎡ × 85% = 3913 元/㎡（非银行评估）。

两点必须说明：一是该参考线不是银行评估价，仅作为贷款额测算的统一基准，实际认定值以合作银行逐案评估为准；二是在该口径下，加权 4603 高于参考线 690 元/㎡（+17.6%）是口径定义的必然结果（参考线即加权 × 85%），不代表本盘成交普遍高于银行评估，本站不做此类解读。对购房人的直接含义：本案贷款额度完全取决于银行逐案评估，签约前务必取得书面评估认定值。

5.2 在售 6 套逐套测算

特别提示：现在最新的贷款政策，首套房和二套房贷款利率都是 3.15%，贷款成数都是 85%，最长贷款年限 40 年（480 期，等额本息），贷款额 = MIN（评估认定值, 挂牌价）× 85%。台账付款方式仅 2 笔有值且均为按揭，样本不足以做单价对比，故本节以房源库在售 6 套挂牌逐套测算（评估认定值按测算参考线 3913 元/㎡ × 面积折算）：

读表要点： 6 套挂牌单价区间 4123-5556 元/㎡，全部高于测算参考线 3913 元/㎡（+5.4% 至 +42.0%）——即 6 套全部触发「挂牌价高于测算认定值」的封顶条件，无一套可按挂牌价足额 85% 贷款，首付被动升至 19.3%-40.1%。其中 90㎡ 精装三室挂牌 5556 元/㎡，高出参考线 1643 元/㎡（+42.0%），首付 20.07 万元、占四成，为 6 套中门槛最高的一套；65㎡ 毛坯两室挂牌 4123 元/㎡ 最贴近参考线（+5.4%），首付 5.18 万元、月供 793 元为门槛最低。全盘首付区间 5.18 万-20.07 万元、月供区间 793-1488 元。需要再次强调：以上按测算参考线（非银行评估）计算，若银行实际评估认定值高于 3913 元/㎡，首付将相应下降；利率与成数按首套二套同口径处理，月供不构成贷款承诺。

六、必查事项与免责声明

6.1 交易前必查事项（本站按证据缺口列出）

1. 官方零证载，产权核验全靠证照：646 条预售通告无本案任何记录，楼栋套数、建成年代均无官方旁证，签约前以不动产权证载与住建部门档案为准；
2. 「海亮」字号多项目并存：景尚（（2018）预字第（022）号）、锦尚（（103）号）与本案国际广场互不为同一项目，检索历史手续、监管账户时务必以门牌「汇龙大道198号」与项目全名区分；
3. 官方用名「海亮商住楼」：学区等官方文件以「海亮商住楼」指代本案门牌，两个名称都需输入检索，避免漏查；
4. 贷款前逐案取得银行评估认定值：本案无银行评估均价可参照（房源库为「—」），本站 3913 元/㎡ 仅为测算参考线；在售 6 套挂牌全部高于该线，首付 19.3%-40.1%，若实际认定值更低则首付更高；
5. 高密度商住一体属性：5 栋 1395 户（279 户/栋）、容积率 5.00、产权 50 年，梯户比与商住混合的居住影响请实地踏勘，商业部分与住宅的界限以规划与证载为准；
6. 车位 0.95 个/户：地下车位 1324 个是否含商业配额、是否可售，登记未载明，购买前向物业与开发企业书面确认；
7. 学区两级归档方式不同：小学汇龙小学A区为门牌单列（主条款限「户籍和房屋产权在辖区范围内」）、初中文理附中为路段级（汇龙大道单号1-407号）；「有户无房、有房无户」类小学走「汇龙小学A区或神女湖小学」、初中走「文理附中或兴龙湖中学」——务必按自家户籍与产权状态逐句比对原文，以教委当年度审核为准；
8. 汇龙大道 407／409 号为初中分界：409 号起归永川中学宋锦桥校区，与本案 198 号所归文理附中不是同一校区，相邻门牌不可混同；地图「永川中学新校区」为另一校区所指；
9. 小样本边界：买卖 17 笔、租赁 15 笔，四个年度中三个不足 5 笔，付款方式仅 2 笔有值，挂牌价与挂牌日期 0 条有值——年度数值与 -29.0% 首末降幅只作罗列，不外推走势；
10. 租赁收益率口径：4.5% 的毛收益中位以测算参考线 3913 元/㎡ 为分母折算，与各盘按银行评估均价折算的口径不可直接互比，且未扣税费、空置与维修成本；
11. 配套需实地踏勘：划片小学与初中未能在公开地图中以同名检索到，商业网点明细公开地图未收录；
12. 装修与户型字段虽然 100% 有值，但均为台账标注口径，实际交付状态以现场与产权证载为准。

6.2 免责声明

1. 本文所有成交数据来自骏耀房产网 2023 年 2 月至 2026 年 9 月平台成交台账（实际记录区间 2023-02-17 至 2026-09-29，共 32 条，其中二手买卖 17 笔、租赁 15 笔，一手房 0 笔、工抵房 0 笔，无混入与异常剔除），为历史记录归档，不代表实时售价与未来走势；
2. 文中测算参考线（3913 元/㎡）为按台账口径的非银行评估基准（住宅加权 4603 元/㎡ × 85%），首付与月供均为按公开政策口径的测算示例（利率 3.15%、成数 85%、年限 40 年、480 期等额本息），测算基于在售挂牌而非按揭成交，具体以合作银行实际评估与审批为准，不构成贷款承诺；
3. 学区信息为 2026 年官方公示原文归档（小学汇龙小学A区为「汇龙大道198号（海亮商住楼）」门牌单列、初中文理附中为「汇龙大道单号1-407号」路段级；「有户无房、有房无户」类小学就读汇龙小学A区或神女湖小学、初中就读文理附中或兴龙湖中学），招生范围与录取安排以永川区教委当年度实时公布为准，本文不构成入学承诺；
4. 配套距离为公开地图坐标换算的球面直线距离，不代表步行或车行时间，不作为位置承诺；划片小学汇龙小学与划片初中文理附中未能在公开地图点位中以同名检索到，故未列入距离表；
5. 官方档案部分来自永川区人民政府「商品房预售通告」栏目（646 条全量检索，本案零命中），文中所列两条「海亮」证载（景尚、锦尚）为字面相近的姊妹盘记录，仅作区分归档、不作为本案任何参数依据；
6. 本文为历史成交与官方公示的结构化归档，不构成任何购房建议、投资建议或价格预测；
7. 数据样本存在覆盖局限（买卖 17 笔、四个年度中三个不足 5 笔、付款方式仅 2 笔有值、官方零证载、评估均价字段空缺、建筑面积与占地面积登记为「暂无数据」），解读时请注意样本量边界。

上期回顾：上一期观南城（兴南路249号，6 栋 700 户，2019 年）以 57 笔住宅加权 3061 元/㎡ 对评估均价 3150 元/㎡ 小幅低于、官方仅 1 条证载收录。本期海亮国际广场与它构成一组「官方档案两极对照」：观南城好歹有一条证载（243 套 24,308.13㎡，覆盖 66.7%）支撑登记参数复核，海亮国际广场则是零证载、评估均价栏空缺，连容积率都无从交叉验证；而两盘的学区归档方式恰好互补——观南城两级均为路段级，海亮国际广场小学门牌单列（「海亮商住楼」）而初中路段级。两期连读可以得出：官方档案的完整度与学区原文的点名精度，是两个互不相关的维度，必须分别核对。

下期预告：此前多期文末预告的凤凰大道88号（圣托里尼）仍在解析排期中——该盘在 2026 年小学原文中与「66号（米兰阳光）」同列于凤凰湖小学段落，属凤凰湖片区且被门牌单列。本期海亮国际广场所在的 123转盘板块与圣托里尼所在的凤凰湖片区以兴龙湖公园（距本案 2.11 公里，正东）一线过渡，但板块口径、配套密度与官方档案完整度均不相同，两盘对照能否看清永川新城东翼的分界逻辑？本站将带着同样的逐笔台账与官方档案核对标准上线。

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