永川10月22日5单全为二手房 单价差8.25倍

同一天录进台账的 5 笔成交，没有一笔是租房。这是 2026 年 10 月 22 日永川楼市数据里，最容易被忽略、却又最值得先说的一件事——在本台账已经记录的 83 个交易日中，出现「零租单」的日子一共只有 18 天，10 月 22 日是 10 月的第 4 个。

真正抓眼球的是第二件事：这 5 笔二手房里，最贵的一套单价 5,530.20 元/㎡，最便宜的一套只有 670.16 元/㎡，相差 8.2521 倍。放在全部 81 个「当天有 2 笔以上售单」的交易日里比，这个跨度排第 5 大，而这些交易日的倍差中位数只有 2.7525 倍。

先把边界划清楚：本文只描述 2026 年 10 月 22 日当天录入的 5 条成交记录，不推断整体市场走势，不做涨跌预测，不构成任何房产购买、出售、租赁、投资或融资的决策建议。5 单能回答的是「这一天成交了什么」，回答不了「市场变成了什么样」。

一、当日总览：5 单、4 个板块，一天里只卖不租

先把盘子摆清楚。

• 全天录入成交 5 单：二手房 5 笔、租单 0 笔、一手房与新房各 0 笔。按台账连续计数，这是第 525—529 单（全库累计 529 单），也是 10 月第 145—149 单（10 月累计 149 单 / 22 个交易日，日均 6.77 单）；
• 按区域：新区 3 单、老区 2 单。按板块共涉 4 个：城南片区 2 单、兴龙湖片区 1 单、大南门片区 1 单、神女湖片区 1 单，集中度 40.0%；
• 按物业类型：高层 2 笔、洋房 2 笔、步行房 1 笔；按装修口径：清水房 2 笔、精装修 1 笔、简装 1 笔、装修 1 笔；
• 户型：三室二厅二卫 4 笔、二室二厅一卫 1 笔；
• 5 笔成交面积合计 552.46㎡、成交总价合计 171.90 万，套均面积 110.49㎡、套均总价 34.38 万；
• 二手单价区间 670.16 ～ 5,530.20 元/㎡，算术均值 3,168.47 元/㎡、加权均价 3,111.54 元/㎡（按成交总额 ÷ 成交总面积）；
• 付款方式：全款 3 笔、按揭 2 笔，按揭率 40.0%；业主委托独家代售 2 笔，独家率 40.0%；
• 成交周期：5 天、20 天、54 天、317 天、867 天，中位 54 天、均值 252.6 天。

「5 单全是二手房」有多罕见？在 83 个交易日里，当天记录全部为二手房的共有 15 天；其中单量达到 5 单及以上的只有 7 天，10 月 22 日是这 7 天里的最后一天。换句话说，量不算大，结构却相当纯粹。

二、逐笔清单：从 9.6 万到 63 万，5 笔成交全景

下面这张表是当日全部 5 笔二手房的逐笔还原，排序按单价由高到低。「让价」一列为（挂牌价 − 成交价）÷ 挂牌价，仅当日有挂牌价记录的 4 笔可算。

把这张表从上到下看一遍，你会发现当日的价格不是「高」或「低」两个字能概括的：前两笔在 4,000 元/㎡ 之上，后三笔里有两笔不到 2,400 元/㎡，中间几乎是一个断崖。接下来的四节，我们分别拆开看这四笔最有代表性的成交。

三、最贵的那笔：协信世外桃源 5,530.20 元/㎡，20 天就成交

协信世外桃源这套 113.92㎡、三室二厅二卫、精装修洋房，成交总价 63.00 万、单价 5,530.20 元/㎡，是当日单价最高的一笔，在全部 382 笔售单里排第 56 高（前 14.7%）。

但把镜头拉回它自己的小区，结论会变。协信世外桃源在台账里此前有 3 笔二手成交，单价分别是 8,270.16（8 月 6 日）、6,436.19（8 月 9 日）、6,884.81 元/㎡（8 月 26 日），3 笔均价 7,197.05 元/㎡——今日这笔比小区历史售单均价低 23.16%。另一个角度：它是这 4 笔里面积最大的一套（113.92㎡，比历史均值 104.50㎡ 大 9.02%）。

速度是这笔的另一个看点：挂牌日期 2026 年 10 月 2 日，成交周期 20 天，只有全库售单周期中位数（82.5 天）的 0.24 倍，在 362 笔有周期记录的售单里排第 267 长，属于偏快的一侧。让价 8.43%（挂牌 68.80 万 → 成交 63.00 万，降 5.80 万），在 105 笔带挂牌价的售单里由大到小排第 74 位，属于让价偏小的一侧。

放在板块里看，神女湖片区在本台账的售单样本一共只有 3 笔（10 月 11 日、10 月 20 日、今日），算术均价 4,137.79 元/㎡，今日这笔是片区最高，高出片区均价 33.65%。这里必须提醒一句：3 笔样本的「片区最高」不等于「片区涨了」，后文会专门说明。

四、最便宜的那笔：大众园 670.16 元/㎡，全库倒数第 4 低

大众园这套 143.25㎡、简装步行房、三室二厅二卫，成交总价 9.60 万、单价 670.16 元/㎡，是当日也是全库最受关注的一笔低价样本。

它的「低」可以量到什么程度？

• 在全部 382 笔售单中，单价倒数第 4 低；
• 在 79 笔步行房售单中排第 76 高（倒数第 4），比步行房中位 1,753.81 元/㎡ 低 61.79%；
• 在 21 笔「面积 143㎡ 及以上」的售单中，单价最低；在 9 笔「步行房且 140㎡ 以上」中同样最低；
• 在大南门片区仅有的 6 笔售单中，单价最低（片区算术均价 1,451.53 元/㎡）；
• 比全库售单单价中位数 3,829.99 元/㎡ 低 82.50%。

更值得注意的是它的议价过程：挂牌价 9.80 万，成交价 9.60 万，只让了 0.20 万、2.04%，在 105 笔带挂牌价的售单中由大到小排第 102 位，属于让价极小的一侧。挂牌日期 2025 年 12 月 5 日，成交周期 317 天——一套挂了十个多月、几乎没有议价空间的老区大面积步行房，这就是这条记录给出的完整画像。

补充两点口径说明：其一，大众园是本台账首次出现的小区，此前 0 条记录，因此不存在同小区历史可比价；其二，这条记录里挂牌日期与成交周期字段存在 4 天的口径差（按挂牌日 2025.12.5 计算为 321 天，字段记为 317 天），是当日 5 笔中差异最大的一条，其余 4 笔差异均在 2 天以内。本文以成交周期字段为准，并如实标注。

五、跑得最久的那笔：利安凰城御府挂了 867 天，让价 17.3 万

当日周期最长的一笔是利安凰城御府：101.20㎡、清水洋房、三室二厅二卫，成交总价 32.50 万、单价 3,211.46 元/㎡，成交周期 867 天——按 365 天折算约 2.38 年。

这个时长放在两个池子里比：在 362 笔有周期的售单里，它排第 24 长；在 47 笔有周期的洋房里，它排第 5 长（洋房周期中位为 114 天）。挂牌日期是 2024 年 6 月 5 日，与周期字段相差 2 天，基本自洽。

和它一起出现的还有当日最大的一笔让价：挂牌 49.80 万、成交 32.50 万，降了 17.30 万、34.74%，在 105 笔带挂牌价的售单里由大到小排第 9。单价方面，3,211.46 元/㎡ 在利安凰城御府自己的 16 笔售单里排第 14 高（倒数第 3），比小区历史售单均价 4,391.10 元/㎡ 低 26.86%，比洋房整体中位 5,702.17 元/㎡ 低 43.68%。

一个容易被误读的背景要讲清楚：利安凰城御府是本月城南片区的「高频小区」——10 月 1 日至 22 日，该小区在城南片区已录得 6 笔售单，覆盖高层、洋房、叠拼别墅三种物业类型，面积从 66.96㎡ 到 138.99㎡ 不等。单月多笔成交来自同一小区，说明的是该小区在售房源基数与去化节奏，不能反推出「城南片区热度」。

六、同一个户型卖了四次：诗韵兰庭 72.99㎡ 的四次成交

这是当日最有研究价值的一笔，也是全库唯一一组「同小区 + 完全同面积」出现 4 次的记录。

诗韵兰庭 72.99㎡、二室二厅一卫、高层，在本台账里的四次成交分别是：

• 2026 年 8 月 5 日：19.80 万，2,712.70 元/㎡，精装修，按揭，周期 62 天；
• 2026 年 9 月 25 日：20.80 万，2,849.71 元/㎡，全新精装，按揭，周期 75 天；
• 2026 年 10 月 15 日：17.38 万，2,381.15 元/㎡，全新装修，按揭，周期 32 天，让价 17.24%；
• 2026 年 10 月 22 日：16.80 万，2,301.69 元/㎡，装修，全款，周期 54 天，让价 15.15%。

单价序列是 2,712.70 → 2,849.71 → 2,381.15 → 2,301.69，首尾相差 −15.15%；今日的 16.80 万与 2,301.69 元/㎡ 都是四次中的最低值。还有一处变化：前三次付款方式均为按揭，今日首次出现全款。

但请务必这样读这句话：这四次成交的装修口径并不一致（精装修 / 全新精装 / 全新装修 / 装修），每次的让价幅度、成交周期也各不相同（62 / 75 / 32 / 54 天）。因此这组数据能说明的是「同一小区同一面积段，在 8 月至 10 月的四笔实际成交价出现了逐次下移」，不足以支撑「该小区房价下跌 X%」这类结论——样本只有 4 笔，且不可比因素明确存在。

七、面积最大的那笔：兴龙湖一号 121.10㎡，5 天成交

兴龙湖一号这套 121.10㎡、清水高层、三室二厅二卫，总价 50.00 万、单价 4,128.82 元/㎡，是当日面积第二大的一笔，也是该小区在台账里面积最大的一套——此前两笔分别只有 74.58㎡（8 月 17 日）和 74.02㎡（9 月 14 日），今日面积比历史均值 74.30㎡ 大了 62.99%。

单价上，4,128.82 元/㎡ 是该小区 3 笔售单中的最高值，比历史售单均价 3,835.60 元/㎡ 高 7.64%，也略高于高层整体中位 4,056.63 元/㎡（+1.78%）。不过放在兴龙湖片区里，它只排第 12 高（片区共 17 笔、算术均价 5,158.99 元/㎡），比片区均价低 19.97%——兴龙湖是新区里样本均价最高的板块之一，这点需要放在背景里看。

速度是这笔最强的标签：挂牌 2026 年 10 月 16 日，5 天成交，在 362 笔有周期的售单里排第 309 长（倒数第 48 短）。让价 8.76%（挂牌 54.80 万 → 成交 50.00 万，降 4.80 万），在 105 笔带挂牌价售单中由大到小排第 72 位。

八、价格差 8.25 倍，是怎么来的

现在回到开头那个数字：5,530.20 ÷ 670.16 = 8.2521 倍。

这个跨度在 81 个「当天有 2 笔以上售单」的交易日里排第 5 大，在售单 5 笔及以上的 37 个交易日里同样排第 5 大，而这些交易日的倍差中位数只有 2.7525 倍。也就是说，当日的价格离散程度明显偏高。

拆开看，这个跨度几乎完全由物业类型与区域的结构差异解释，而不是「同一类房子报价混乱」：

• 最高价的协信世外桃源是新区 · 洋房 · 精装修，最低价的大众园是老区 · 步行房 · 简装；
• 全库口径下，洋房 51 笔算术均价 6,032.37 元/㎡，步行房 79 笔算术均价 1,952.96 元/㎡，两者相差约 3.09 倍；
• 新区 264 笔售单均价 4,594.11 元/㎡，老区 117 笔均价 2,402.76 元/㎡，相差 1.91 倍；
• 如果把今日 5 笔按物业类型各自归位：协信 5,530.20 元/㎡ 在 51 笔洋房里排第 30 高（低于洋房中位 3.02%），大众园 670.16 元/㎡ 在 79 笔步行房里排第 76 高（低于步行房中位 61.79%）——两笔在各自类型里都偏低，但各自处在完全不同的价格带上。

换句话说，8.25 倍描述的是「这一天成交的房子有多不一样」，不是「同一类房子一天之内价格分化了 8 倍」。

九、均价 3,168.47 元/㎡，为什么不能读作「降价」

当日 5 笔售单算术均价 3,168.47 元/㎡，比 10 月 1 日至 21 日 114 笔售单的算术均价 3,845.53 元/㎡ 低 17.61%（加权口径低 20.26%）。这个数字如果单独拿出来看，很容易被读成「跌了」。

但做一次敏感性检验，结论就变了：

• 剔除最低价的大众园（670.16 元/㎡）后，剩余 4 笔算术均价 3,793.04 元/㎡，与 10 月 1—21 日基准仅差 −1.36%；
• 反之，剔除最高价的协信世外桃源后，4 笔算术均价降到 2,578.03 元/㎡，差额扩大到 −32.96%。

一两笔极值就能把当日均价拉动 30 个百分点，这正是 5 单样本最典型的陷阱。再补一层区域拆解：今日新区 3 笔均价 4,290.16 元/㎡，与 10 月 1—21 日新区 79 笔均价 4,602.71 元/㎡ 相差 −6.79%；今日老区 2 笔均价 1,485.92 元/㎡，与老区 35 笔均价 2,136.48 元/㎡ 相差 −30.45%。老区这 2 笔里含着全库倒数第 4 低的大众园，样本量只有 2，离散度极高。

所以，当日正确的读法是：「这一天成交的 5 笔，均价为 3,168.47 元/㎡」，而不是「永川房价到了 3,168.47 元/㎡」或「永川房价跌了 17.61%」。

十、独家率、按揭率与成交周期：当日结构补充

再看三个结构性指标，同样只描述当日现象。

• 独家代售 2/5 = 40.0%。作为参照，10 月 1—21 日 114 笔售单的独家率为 56.1%，全库 382 笔售单为 38.2%。当日独家的是协信世外桃源与诗韵兰庭，两笔的成交周期分别为 20 天与 54 天，都在全库中位 82.5 天以内；
• 按揭 2/5 = 40.0%。10 月 1—21 日 114 笔售单按揭率 46.5%，全库为 43.2%，当日略低但差距不大；
• 成交周期跨度极大：5 天到 867 天，中位 54 天（低于全库中位 82.5 天），均值却被 867 天拉到 252.6 天。当日 1 笔周期超过 365 天（占 20.0%，全库占比 16.6%），2 笔在 30 天以内（全库 30 天以内占比 30.1%）。
• 让价幅度分化明显：4 笔有挂牌价的售单，让价从 2.04% 到 34.74% 不等，均值 13.82%，略高于全库 105 笔的中位 12.89%（+7.25%）。

还有一个结构事实值得一提：当日 4 个板块中，城南片区占了 2 单（40.0%），是当日唯一有 2 单的板块。城南片区在本台账的售单累计 34 笔、算术均价 3,094.99 元/㎡，10 月至今已录得 11 笔售单。

十一、数据口径与合规声明

为保证可核查，现将本文口径逐条列明：

1. 数据来源：骏耀房产网成交台账，2026 年 10 月 22 日真实录入的成交记录 5 条，全部为二手房；区域内为重庆市永川区；
2. 口径说明：「当日」指数据文件中登记为 2026 年 10 月 22 日的成交记录；「全库 / 本台账」指 2026 年 8 月 1 日至 10 月 22 日累计 529 单（二手 382、租单 138、一手房 6、新房 3，已按站内月刊口径剔除 9 月 15 日重复报送的 1 条记录）；对比基准中的「10 月 1—21 日」为同口径 114 笔售单；
3. 单价 = 成交价 ÷ 成交面积，由原始记录给出；算术均价为各笔单价的简单平均，加权均价 = 成交总额 ÷ 成交总面积；让价 =（挂牌价 − 成交价）÷ 挂牌价，仅对有挂牌价记录的样本计算；
4. 成交周期按「1 年 = 365 天、1 个月 = 30.44 天」折算，「当日」计 0 天；本文所述周期均采用成交周期字段数值；
5. 单日样本仅 5 条，分散于 4 个板块，且物业类型、装修口径、区域跨度极大，不足以推断整体市场走势，本文不构成任何房产购买、出售、租赁、投资或融资的决策建议；
6. 不同装修口径（清水 / 简装 / 装修 / 精装修 / 全新精装等）与不同物业类型之间的单价不可直接相减；板块名称以当日原始记录为准，「大南门 / 大南门片区」「蚂蝗桥附近 / 蚂蝗桥片区」等历史写法差异未做合并处理；
7. 待核实项：大众园一笔的挂牌日期（2025.12.5）与成交周期字段（317 天）存在 4 天口径差，本文以成交周期字段为准并已标注；其余 4 笔差异均在 2 天以内；
8. 本文数据由骏耀房产网整理发布，未经授权请勿转载。